Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 15.MU.204 „Warnow-Quartier, Dierkower Damm“

Die Bürgerschaft der Universitäts- und Hanse- und Universitätsstadt Rostock hat in ihrer Sitzung am (15.05.2019) die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 15.MU.204 „Warnow-Quartier, Dierkower Damm“ (vormals Nr. 13.MU.204) gemäß § 2 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) beschlossen. Der Bebauungsplan soll im Normalverfahren mit Umweltbericht aufgestellt werden.

Im Jahr 2018 hat die Stadt Rostock den Zuschlag für die Ausrichtung der Bundesgartenschau 2025 (BUGA 2025) erhalten. Das Konzept der BUGA 2025 sah die Entwicklung bislang untergenutzter Bereiche rund um die Warnow vor („Rostocker Oval“), die zukünftig durch den Warnow-Rundweg miteinander und mit der Innenstadt vernetzt werden sollen. Einer der wichtigsten Bausteine dieses Konzeptes stellt die Entwicklung des „Warnow-Quartier“ dar. Gelegen am nördlichen Warnow-Ufer, soll ein urbanes Stadtquartier mit kleinteiliger und vielfältiger Nutzungsmischung entstehen, das durch innovative Konzepte in den Bereichen Wohnen, Mobilität, Energieversorgung, Wassermanagement und sozialer Infrastruktur, beispielhafte Lösungen für drängende Problemlagen unserer heutigen Zeit aufzeigt. Grundlage der Planung bildet der integrierte städtebaulich-freiräumliche Rahmenplan „Warnow-Quartier“ vom März 2021.

Trotz der Absage der BUGA 2025 in Rostock soll das WarnowQuartier aufgrund der gesamtstädtischen Entwicklung der Stadt errichtet werden. In mehreren Bereichen des künftigen Quartiers ist die Errichtung erster Gebäude als „Modellbebauung“ vorgesehen, die exemplarisch die geplante Entwicklung des neuen Stadtquartiers darstellen sollen.

Das WarnowQuartier ist ein wichtiger Baustein in der gesamtstädtischen Entwicklung der Stadt. Im Zuge der Entwicklung des Masterplans für die Bundesgartenschau 2025 wurde ein umfassendes Konzept für den Gesamtraum der Unterwarnow entwickelt und als Masterplan zur Grundlage der Bewerbung gemacht.

Eine wesentliche Rolle spielt dabei die Entwicklung des „Warnow-Runds“, die Vernetzung des Raumes rund um die Unterwarnow mit der Stadtmitte zu einem städtischen Gesamtraum. Dabei werden die der Altstadt gegenüberliegenden Stadtteile über eine Brücke als künftiges neues Wahrzeichen der Stadt angebunden und mit den Teilbereichen entlang der Warnow - Holzhalbinsel - Osthafen - Warnow-Quartier langfristig zu einem zusammenhängenden innerstädtischen Bereich an der Warnow entwickelt.

Das Warnow-Quartier ist ein wichtiger Baustein zur Vernetzung des Nordostens zur Warnow / Innenstadt. Das Gebiet ist „Gelenk“ zwischen Innenstadt und Großwohnsiedlungen im Nordosten und bildet ein städtebauliches Rückgrat für die Verbindung der Stadtteile sowie für den Übergang zu den geplanten öffentlichen Parkanlagen und die Vernetzung der öffentlichen Uferbereiche. Diese Funktion der Vernetzung der Stadtteile kann nur an dieser Stelle mit der Entwicklung eines neuen nutzungsgemischten Quartiers mit entsprechenden Funktionen und Wegeführungen erfüllt werden. Dazu ist die Barrierewirkung der Brachflächen und hermetische Abgeschlossenheit der Gewerbeflächen zu überwinden. Eine Inanspruchnahme alternativer Freiflächen, wie der angrenzenden Deponie im Westen oder der benachbarten Zingelwiesen im Osten als städtebauliches „Gelenk“, ist aufgrund der insbesondere wirtschaftlich bedingten Nicht-Bebaubarkeit bzw. des Schutzstatus ausgeschlossen.

Die derzeitige, z.T. extensive Nutzung des Plangebiets entspricht zudem nicht dem Lagewert der Flächen im Stadtraum.

Mit der Entwicklung des Warnow-Quartiers wird ein wesentlicher Beitrag zur nachhaltigen und sozialen Stadtentwicklung geleistet. Die Entwicklung des Warnow-Quartiers ist exemplarisch für eine dem Gebot der „Innenentwicklung“ folgenden Planung. Ein nur teilweise entwickelter Raum mit städtebaulichen Defiziten inmitten der Stadt kann durch die Weiterentwicklung eine wichtige Aufgabe für die Stadtentwicklung in der Hanse- und Universitätsstadt- und Universitätsstadt Rostock übernehmen.

Die bauliche Anbindung der nördlich gelegenen Stadtteile Dierkow und Totenwinkel an die Innenstadt ist mit der Entwicklung des Warnow-Quartiers am besten mit den Zielen der Stadtentwicklung Rostocks vereinbar. Das Ziel, an diesem Standort ein gemischtes, urbanes Quartier zu entwickeln, trifft hier auf ideale Voraussetzungen. Die zentrale Lage im Stadtraum, verbunden mit einer sehr guten Anbindung des MIV und des ÖPNV unterscheidet die Fläche wesentlich von anderen potenziellen Flächen im Betrachtungsraum.

Weiterhin wird im Rahmen der Quartiersentwicklung insbesondere dem Ziel gefolgt, ein dichtes, urbanes Quartier zur Sicherung der sozialen Mischung der Wohnbevölkerung zu gewährleisten. Damit entspricht die Planung dem Ziel der Landesregierung (Studie zur sozialen Entmischung in M-V; Schwerin 2020), in den Stadtquartieren die soziale Mischung zu fördern. Für die Entwicklung sprechen auch die hier besonders günstigen Rahmenbedingungen, da sich ein Großteil der Flächen in kommunalem Eigentum befinden.

Übergeordnetes Ziel ist die Entwicklung eines urbanen Stadtquartiers mit einer kleinteiligen und vielfältigen Nutzungsmischung, das durch innovative Konzepte in den Bereichen Wohnen, Mobilität, Energieversorgung, Wassermanagement und soziale Infrastruktur, beispielhafte Lösungen für drängende Problemlagen unserer heutigen Zeit aufzeigt. Das neue Quartier schafft dabei nicht nur eine natürliche Verbindung zwischen den bestehenden Stadtstrukturen im Nordosten, den angrenzenden Wasserflächen im Süden sowie den umgebenden Grünstrukturen, sondern akzentuiert gleichsam auch besondere städtebauliche Potentiale, wie die Blickbeziehung zum Stadthafen.

Die Grundkonzeption des städtebaulichen Rahmenplans wird durch mehrere Fugen gebildet, die wie „Finger“ das Warnow-Quartier mit der äußeren Umgebung verbinden. Neben einer zentralen Nord-Süd-Achse, die sich von einer neuen Tramstation im Norden über den zentralen Quartiersplatz inmitten des neuen Stadtquartiers bis zum Warnowrund erstreckt, werden die übrigen „Finger“ durch ein Grünes Band zwischen Warnow-Quartier und Stadtpark, einer Grünverbindung von der Zingelwiese bis zur Warnow sowie der freiräumlichen Inwertsetzung des Zingelgrabens gebildet.

Durch die Ausformulierung klarer Raumkanten an den Rändern wird eine eindeutige Raumbildung sowohl für die innere als auch für die äußere Struktur des Stadtquartiers generiert. Gepaart mit unterschiedlichen Geschossigkeiten und markanten Hochpunkten setzt die Silhouette des Warnow-Quartiers einen besonderen städtebaulichen Akzent und inszeniert attraktive Raumfolgen. Raum für Nachbarschaft und Miteinander werden durch Vorzonen und Übergangszonen zu den angrenzenden Landschaftsräumen geschaffen.

Um diese städtebauliche Neuordnung planungsrechtlich zu sichern, ist die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 15.MU.204 „Warnow-Quartier, Dierkower Damm“ erforderlich. Der Flächennutzungsplan wird für den benannten Bereich, entsprechend dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB, im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 Satz 1 BauGB geändert (18. Änderung FNP).

Das Plangebiet befindet sich nordöstlich der Rostocker Innenstadt in den Stadtteilen Gehlsdorf und Brinckmansdorf. Der Geltungsbereich wird westlich vom Speckgraben, nördlich vom Dierkower Damm, östlich vom Zingelgraben und südlich von der Unterwarnow begrenzt.

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 15.MU.204 umfasst eine Fläche von rd. 21,5 Hektar. Hierbei entfallen auf den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr.13.GE.93 „Gewerbegebiet Osthafen“ rd. 18 Hektar.

Folgende Flurstücke befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans:

Gemarkung Flurbezirk II - Flur 4

2/1, 3/15, 500/1, 501/1, 1618/13, 1618/23, 1630/5, 1630/9, 1631/1, 1631/10, 1631/10, 1631/11, 1631/13, 1631/14, 1631/2, 1631/3, 1631/4, 1631/5, 1631/6, 1631/7, 1632/1, 1632/2, 1632/3, 1633/2, 1633/4, 1633/5, 1634/10, 1634/11, 1634/4, 1634/5, 1634/8, 1634/9, 1635/3, 1635/4, 1635/5, 1635/6, 1635/7, 1635/8, 1636/10, 1636/11, 1636/14, 1636/15, 1636/16, 1636/17, 1636/18, 1636/19, 1636/20, 1636/21, 1636/22, 1636/8, 1637/1, 1637/11, 1637/12, 1637/13, 1637/14, 1637/15, 1637/17, 1637/18, 1637/19, 1638/2, 1638/3, 1638/5, 1638/6, 1639/2, 1639/3, 1639/4, 1640/10, 1640/3, 1640/6, 1640/8, 1640/9, 1641/1, 1641/3, 1641/4, 1642/1, 1642/5, 1642/6, 1642/7, 1643/2, 1643/3, 1643/4, 1644/1, 1644/3, 1644/5, 1644/7, 1644/8, 1645/10, 1645/3, 1645/5, 1645/6, 1645/7, 1645/9, 1646/1, 1646/2, 1647/1, 1647/3, 1648/2, 1648/3, 1648/4, 1649/3, 1649/4, 1649/5, 1649/7, 1649/8, 1650/2, 1650/3, 1650/4, 1651/1, 1651/2, 1652/1, 1652/3, 1652/4, 1653/1, 1653/3, 1653/4, 1654, 1655/1, 1655/2, 1655/3, 1656/1, 1656/2, 1656/3, 1657, 1658, 1659, 1660/1, 1660/2, 1661, 1662, 1663, 1664, 1665, 1666, 1667, 1668, 1669, 1670, 1671, 1673/1, 1673/2, 1674/1, 1674/2, 1675/1, 1675/2, 1681/5, 1683/7, 1685/11, 1685/8, 1687/6

Gemarkung Flurbezirk VI - Flur 1

502/1, 527/1, 895

Die folgenden Flurstücke der Gemarkung Flurbezirk II – Flur 4 befinden sich nicht im Eigentum der Hanse- und Universitätsstadt Rostock.

1631/1, 1631/2, 1631/3, 1631/4, 1631/5, 1631/6, 1631/7, 1631/10, 1631/10, 1631/11, 1631/13, 1631/14, 1632/1, 1632/2, 1633/2, 1633/4, 1633/5, 1634/5, 1634/8, 1634/9, 1634/10, 1634/11, 1635/3, 1635/4, 1635/6, 1635/7, 1636/11, 1636/14, 1636/15, 1636/16, 1636/17, 1636/18, 1636/19, 1636/20, 1636/21, 1636/22, 1637/12, 1637/13, 1637/14, 1637/15, 1637/17, 1637/18, 1637/19, 1638/3, 1638/5, 1638/6, 1639/3, 1639/4, 1640/6, 1640/8, 1640/10, 1642/6, 1642/7, 1643/3, 1643/4, 1644/7, 1645/9, 1646/1, 1647/3, 1649/7, und 1675/1.

Abb. 1: Abgrenzung des Geltungsbereichs