Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 15.MU.204 „Warnow-Quartier, Dierkower Damm“

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Wesentlichen über die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) sowie der Angabe der zulässigen Zahl der Vollgeschosse geregelt. Grundlage für die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung bildet wiederum der städtebauliche Rahmenplan „Warnow-Quartier“.

Entlang des Dierkower Damms sieht der Rahmenplan geschlossene Raumkanten mit einer Geschossigkeit von 5-6 Geschossen sowie einzelnen baulichen Akzentuierungen mit 7-8 Geschossen vor. Im inneren des Plangebiets (urbane Bereiche) ist eine Höhenstruktur von 4-5 Geschossen vorgesehen. Zu den Landschaftsbereichen (Stadtpark und Warnow) ist eine aufgelockertere Bebauung 5-6 Geschossen vorgesehen. Ein städtebauliches Merkzeichen bzw. Hochpunkt soll im nordwestlichen Quartierseingang, mit bis zu 12 Geschossen entstehen. Hinsichtlich der Baustruktur sieht der Rahmenplan darüber hinaus vor, dass die beiden durch das Quartier führenden Hauptsachsen, eine enge bauliche Fassung erhalten sowie zur Warnow und Stadtpark eine durchlässige Stadtkante mit einzelnen Versprüngen herausgebildet wird.

Für die einzelnen Baugebiete bzw. Teilgebiete ergeben sich rechnerisch folgende städtebauliche Kennwerte:

Tab. 1 : Übersicht Kennziffern

Entsprechend der jeweiligen nutzungsbezogenen Anforderungen sowie den unterschiedlichen Zuschnitten der Baufelder im Plangebiet, erfolgt in den Teilgebieten des urbanen Gebiets die Festsetzung der GRZ differenziert. Die festgesetzten Grundflächenzahlen liegen zwischen 0,6 und einem Wert von 1,0. Wie bereits vorangestellt benannt, begründet sich die Variation insbesondere durch die unterschiedliche Größe der Baufelder. Darüber hinaus wird mit den GRZ-Werten dem Ziel des Bebauungsplans nachgekommen, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines verdichteten innerstädtischen Quartiers zu schaffen. Der Rückgriff auf die Baugebietskategorie Urbanes Gebiet unterstreicht dies entsprechend.

Für das Urbane Gebiet Teilgebiet MU E wurde eine Differenzierung in MU E1 und MU E2 vorgenommen. Dies ist aufgrund der unterschiedlichen städtebaulichen Anforderungen insbesondere an den östlichen, zum Quartiersplatz ausgerichteten, Teil des Teilgebiets notwendig. Hier ist die Umsetzung eines innovativen Konzeptes zum Mehrgenerationenwohnen geplant. Das modellhafte Konzept erfordert eine höhere Flexibilität in der Ausnutzung des Grundstücks durch bauliche Anlagen und somit eine höhere GRZ als der westliche Teil des Teilgebiets.

Wie die GRZ, wird auch die Geschossflächenzahl (GFZ) differenziert für die einzelnen Baufelder festgesetzt. Grundlage bildet auch hier der städtebauliche Rahmenplan „Warnow-Quartier“. Unter Bezugnahme auf die in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Orientierungswerte werden auch in Bezug auf die GFZ die angegebenen Kennziffern teilweise überschritten. Im konkreten betrifft dies das Urbane Gebiet Teilgebiet MU G, I und das Teilgebiet MU M.

Mit Verweis auf die BauGB Novelle 2021 (Baulandmobilisierungsgesetz) ist angemerkt, dass die zuvor in § 17 Abs. 1 BauNVO als Obergrenzen definierten Bestimmungen über das Maß der baulichen Nutzung, nunmehr als Orientierungswerte zu betrachten sind. Eine Überschreitung der im Paragrafen aufgeführten Kennzahlen ist somit nicht mehr von den Voraussetzungen abhängig, die bisher in § 17 Abs. 2 BauNVO geregelt waren. Gleichwohl muss zur Sicherstellung, dass im Planvollzug keine unzumutbaren Einschränkungen insbesondere im Hinblick auf Belichtung, Besonnung und Belüftung drohen, eine entsprechende Behandlung mit den Thematiken in der vorliegenden Bebauungsplanbegründung erfolgen. Somit ergibt sich, bezogen auf den Gebietscharakter, weiterhin die Notwendigkeit der einzelfallbezogenen Prüfung der städtebaulich vertretbaren Bebauungsdichte um der jeweiligen Schutzbedürftigkeit der allgemein zulässigen Nutzungen zu entsprechen.