b) Oberkanten baulicher Anlagen
Um die im städtebaulichen Konzept angestrebte Höhenstafflung sowie ein ruhiges und einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild zu gewährleisten, wird neben der Zahl der Vollgeschosse auch die Höhe der baulichen Anlagen eingegrenzt. Ursächlich für die Festsetzung ist einerseits, dass stark überhöhte Geschosse sowie die Errichtung von Bauteilen oberhalb des obersten Vollgeschoss verhindert werden sollen, um die vorgesehene Höhenabwicklung des Straßenbildes nicht zu beeinträchtigen.
Festgesetzt sind die Höhen baulicher Anlagen (Oberkanten) als absolute Höhen über Normalhöhennull (NHN). Berücksichtigt wird folglich die aufgrund des Hochwasserschutzes i.S.d textlichen Festsetzung 15 und zur Entwässerung des Gebiets vorgesehene Geländehöhe auf mindestens 3,55m ü. (NHN). Im nördlichen Teil des Plangebiets wird zum Anschluss an den Dierkower Damm voraussichtlich eine höhere Geländehöhe benötigt. Dementsprechend unterscheiden sich die festgesetzten Oberkanten bei ansonsten gleicher zulässiger Anzahl der Vollgeschosse analog.
TF 2.1 Die festgesetzten Oberkanten baulicher Anlagen (OK) können durch durchsehbare Bauteile wie Metallgitter, Drahtgitter oder Glas bis zu 1,10m als Umwehrung mit Sicherungsmaßnahmen überschritten werden. Die Bauteile müssen mindestens einen Abstand von 0,4 ihrer Höhe oberhalb der festgesetzten Oberkante zur Gebäudekante aufweisen.
(§ 16 Abs. 2 Nr. 4 sowie Abs. 5 und 6 BauNVO).
Die Überschreitung der festgesetzten Oberkanten durch technische Einrichtungen und Dachaufbauten wird im Plangebiet begrenzt, mit dem Ziel, dass die Dachlandschaft einen optisch ruhigen Eindruck vermittelt. Gleichwohl soll die Nutzung von Teilen der Dachflächen, z.B. als Gemeinschaftsflächen, unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Umwehrungen, ermöglicht werden. Um den Gesamteindruck des Gebäudes nicht zu bestimmen, wird festgesetzt, dass diese nicht bei der Bestimmung der Gebäudehöhe anzurechnen sind. Vorausgesetzt, sie sind transparent bzw. optisch durchlässig.
TF 2.2 Oberhalb der Oberkanten baulicher Anlagen (OK) sind Dachaufbauten zur Nutzung erneuerbarer Energien, wie Solaranlagen, bis zu einer Höhe von 1,5 m oberhalb der Oberkante baulicher Anlagen (OK) allgemein zulässig. Die baulichen Anlagen müssen mindestens einen Abstand von 0,4 ihrer Höhe oberhalb der festgesetzten Oberkante zur Gebäudekante aufweisen. (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 sowie Abs. 5 und 6 BauNVO).
Die Festsetzung ermöglicht es, dass auf den Dachflächen Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energiequellen angeordnet werden können, etwa zur Nutzung von Solarenergie, auch wenn sie über die festgesetzte Oberkante hinausragen. Ein Widerspruch zur Festsetzung zur Schaffung von Retentionsdächern besteht nicht. Vielmehr ergeben sich durch den Einsatz von Photovoltaik-Anlagen in Kombination mit Dachbegrünungen positive Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit der Photovoltaik-Module, deren Wirkungsgrad mit höheren Temperaturen abnimmt. Konkret sorgt die Pflanzendecke auf dem Dach im Sommer dafür, dass ein kühlender Effekt entsteht, weil es keine bzw. geringere Wärmerückstrahlung als etwa bei konventionellen Flachdächern gibt und zusätzliche Verdunstungskälte entsteht.
TF 2.3 Oberhalb der Oberkanten baulicher Anlagen können einzelne Dachaufbauten wie Aufzugsanlagen und Treppenräume sowie Aufbauten und Räumen für technische Einrichtungen bis zu einer Höhe von 2,5 m oberhalb der Oberkante baulicher Anlagen (OK) zugelassen werden, wenn sie mindestens einen Abstand von 0,4 ihrer Höhe oberhalb der Oberkante zur Gebäudekante (oberster Punkt der Außenwand) aufweisen. Die Fläche für diese Einrichtungen darf maximal 20% der jeweiligen Dachfläche einnehmen.
(§ 16 Abs. 2 Nr. 4 sowie Abs. 5 und 6 BauNVO).
Mit der Festsetzung wird sichergestellt, dass technische Aufbauten nicht die Ansicht der Gebäude stören und sich negativ auf das Stadtbild auswirken. Weitergehend wird sichergestellt, dass durch die Errichtung von technischen Aufbauten keine zusätzlichen Abstandsflächen erzeugt werden. Eingebettet ist die Festsetzung gleichsam in die übergeordnete Zielstellung, dass die Dachlandschaft im Plangebiet einen optisch ruhigen Eindruck vermitteln soll und gleichzeitig der Erforderlichkeit nachzukommen, Dachaufbauten in einem bestimmten Umfang zuzulassen.