Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 13.MU.204 „Warnow-Quartier, Dierkower Damm“

Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock ist die Regiopole des Landes Mecklenburg- Vorpommern und größter Wohnstandort sowie Wirtschaftsmotor des Landes. Die gegenwärtige positive Entwicklung als zentraler Wirtschafts-, Wissenschafts- und Kulturstandort zeigt sich insbesondere in der Entwicklung der Bevölkerung. Die aktuelle Bevölkerungsprognose der Hanse- und Universitätsstadt Rostock zeigt, dass die Regiopole eine dynamische Stadt mit leicht steigenden Geburtenzahlen ist. Die Prognosen der Entwicklung liegen zwischen 215.800 und 221.800 EinwohnerInnen. Dies bedeutet ein Bevölkerungswachstum zwischen 6 Tsd. und 9 Tsd. zusätzlichen EinwohnerInnen bis zum Jahr 2035 (Stichtag 31.12.2020, Statistikstelle der Hanse- und Universitätsstadt Rostock). Die Prognose der Landesregierung MV sagt ein Wachstum um rd. 15.700 Einwohner bis zum Jahr 2040 voraus.

Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock zählt zu einer der Schwarmstädte Deutschlands. Vor allem bei der jüngeren Bevölkerung konnten in den vergangenen Jahren deutliche Bevölkerungszuwächse erzielt werden. Die Folge der Attraktivität der Stadt als Wohn- und Arbeitsstandort bedingt einhergehend eine veränderte Nachfrage nach Wohnraum. Aus diesem Grund hat die Hanse- und Universitätsstadt Rostock eine Haushalts- und Wohnungsnachfrageprognose bis zum Jahr 2035 in Auftrag gegeben.

Im Ergebnis der Studie ist für die Stadt Rostock ein zusätzliches Wohnbaupotenzial von 11.600 neuen Wohneinheiten in der mittleren Variante (MV) bzw. von 16.610 Wohneinheiten in der optimistischen Variante (OV) der Bevölkerungsentwicklung notwendig, um die zukünftige Wohnraumnachfrage bedienen zu können. Dabei kommt dem Eigenheimsektor eine bedeutende Rolle zu. Rund 3.000 Wohneinheiten (MV) bzw. 3.740 Wohneinheiten (OV) sind im Ein- und Zweifamilienhaussegment neu zu errichten. Dies entspricht rund einem Viertel des gesamten Neubaubedarfs. Die verbleibende Nachfrage entfällt auf Wohnungen im Mehrfamilienhaussegment, wobei kleineren Wohnungen mit einer Wohnfläche bis zu 80 m² eine besondere Bedeutung zukommt. Dies schließt jedoch nicht den Bedarf an größeren Wohnungen (insb. 110 m² und mehr) aus.

Der Neubaubedarf setzt sich zusammen aus der demografisch bedingten Zusatznachfrage, als primärer Faktor der zukünftigen Haushaltsentwicklung, dem Ersatz- und Nachholbedarf sowie dem Aufbau einer Fluktuationsreserve.

Das Plangebiet liegt im Nordwesten des Stadtteils Brinckmansdorf sowie im Osten des Stadtteils Gehlsdorf und gehört verwaltungstechnisch zu den Ortsämtern Ost und Mitte der Hanse- und Universitätsstadt Rostock. Nördlich liegt der Stadtteil Dierkow-Ost bzw. Dierkow-Neu. Während der südliche Teil Brinckmansdorfs vor allem durch vorstädtische Wohnnutzungen und Kleingartenanlagen geprägt ist, dominieren im Norden vor allem Gewerbeflächen mit größeren Hallen und Werkstätten. Dazwischen liegen größere Freiflächen, wie die Riekdahler Wiese und die Herrenwiese.

Im Norden des Plangebiets, auf der gegenüber liegenden Seite des Dierkower Damms, hinter einem etwa 60-80 m breiten Grünstreifen, schließen sich die Wohnquartiere der Stadtteile Dierkow-West, Dierkow-Neu und Dierkow-Ost an. In Dierkow-West und Dierkow-Ost befinden sich in unmittelbarer Nähe zum Geltungsbereich Wohngebiete mit zweigeschossigen Einfamilienhäusern mit Satteldächern und größeren privaten Gärten, sowie entsprechenden Nebenanlagen, wie Garagen oder Gartenlauben. In Dierkow-Neu liegt ein Wohngebiet mit typischem viergeschossigen Geschosswohnungsbau der 60er und 70er Jahre in Zeilenbauweise und vereinzelten sechsgeschossigen Punkthäusern, sowie Einrichtungen für kirchliche und soziale Zwecke und für betreutes Wohnen. Zwischen den Wohngebieten und dem Plangebiet verläuft der Dierkower Damm mit einer Tramtrasse, welche eine Haltestelle im Zentrum des Gewerbeclusters hat.

Im Westen des Plangebiets liegt eine etwa 40 ha große Brachfläche, welche unter DDR-Verwaltung als Mülldeponie genutzt wurde. Heute wird diese zum kleinen Teil als Fläche für Photovoltaikanlagen und von der Stadtentsorgung Rostock als Recyclinghof verwendet. Das Plangebiet und die Brachfläche werden von einem Gehölzbiotop und dem Speckgraben, einem kleineren Fließgewässer II. Ordnung, getrennt.

Im Süden grenzt das Plangebiet an die Unterwarnow an, welche im Uferbereich durchgängig ein Feuchtbiotop aufweist. Die gegenüberliegende Uferseite der Unterwarnow wird durch Bürogebäude, sowie Wohnnutzungen auf der Holzhalbinsel und am nördlichen Innenstadtrand, sowie den Stadthafen Ost geprägt.

Der größte Teil des Geltungsbereiches stellt sich aktuell als städtebaulich ungeordnet und in Bezug auf die Attraktivität des Standortes als unterentwickelt dar. Im nordöstlichen Teil des Geltungsbereiches befindet sich der Bauhof des städtischen Amts für Verkehrsanlagen, der innerhalb der nächsten zwei Jahre verlagert werden soll. Die zentralen Flächen des Plangebiets werden derzeit durch stark wild gewachsene Baum- und Strauchvegetationen geprägt. Im östlichen Teil Bebauungsplangebiets befinden sich unterschiedlichste Gewerbebetriebe, das Größte Unternehmen ist hier die Firma Veolia.

Im Hinblick auf die Topografie fällt das Plangebiet derzeit vom Dierkower Damm mit Höhen von 4 bis 6 m NHN geringfügig Richtung der Warnow ab. Die mittlere Geländehöhe liegt zwischen 3 und 4 m NHN. Kleinräumig anzutreffen sind weitergehend Aufschüttungen vorhanden, welche das Gebiet punktuell anhebt. Darüber hinaus wurde der entlang des Warnowufers verlaufende Geh- und Radweg, offensichtlich durch Aufschüttung auch zur Gewährleistung der Hochwassersicherheit auf Höhen zwischen 4 bis 6 m NHN erhöht.

Etwa zur Hälfte ist das Plangebiet als potenziell kampfmittelbelastet ausgewiesen. Für den südlichen Teilbereich (Ufer) liegt eine multitemporale Luftbildauswertung des Munitionsbergungsdienst MV für rund 2,9 ha vor. Neben einer diffusen Verdachtsfläche sind auch ein punktueller Blindgängerverdachtspunkt im Schilfbereich und zwei Bombentrichter nahe dem Uferweg dokumentiert.