Planungsdokumente: Einfacher Bebauungsplan Nr. 17, Gemeinde Sanitz

Das Bebauungsplangebiet für den Bereich Rostocker Straße 35 befindet sich im Zentrum des Ortes Sanitz direkt südlich der Rostocker Straße (B 110).

Im Osten grenzt das Flurstück 49 (Rostocker Straße 33), im Süden das Flurstück 54/1 und 54/81 (Graben zwischen der Rostocker Straße und der Straße „Neue Reihe“ im Süden (Torfstichmuur) und im Westen das Flurstück 47/2 (Rostocker Straße 37) und teilweise das Flurstück 43 an den Bebauungsplan an.

Erfasst werden die Flurstücke 48/1 und 48/2 der Gemarkung Sanitz Dorf, Flur 2.

Damit erreicht der Bebauungsplan einen Umfang von ca. 4.761 m².

Der nördliche Teil des Bebauungsplangebiets (WA 1) mit ca. 1.096 m² wird vom Bestandsgebäude Rostocker Straße 35 auf dem Flurstück 48/1 eingenommen.

Es handelt sich um ein modernes Mehrfamilienhaus mit zwei Geschossen und ausgebautem Dachgeschoss.

Der südliche Teil des Bebauungsplangebiets (WA 2) mit ca. 3.665 m² wird vom Flurstück 48/2 gebildet. Diese Fläche ist derzeit nicht genutzt und steht für eine Neubebauung zur Verfügung.

Es ist vorgesehen, hier eine etwa gleichartige Bebauung wie auf dem nördlich angrenzenden Flurstück 48/1 vorzunehmen.

Für die Aufnahme weiterer Flächen in den Bebauungsplan wird keine Veranlassung gesehen.

Die östlich und westlich angrenzenden Grundstücke verfügen aufgrund der vorhandenen Nutzungen ihres Zuschnitts und der Zufahrtsmöglichkeiten zu den hinterliegenden Grundstücksflächen über keine entsprechende Eignung zu einer Bebauung in der 2. Reihe. Die Nutzer und Eigentümer dieser Flächen stehen einer entsprechenden Überplanung auch ablehnend gegenüber.

Die Gemeinde Sanitz ist seit Jahren bestrebt, für den Bereich Rostocker Straße 35 eine Bebauung im vorgeprägten Sinne auch in der sogenannten 2. Reihe entlang der Rostocker Straße herbeizuführen.

Dies gelang im Osten des Quartiers vor einigen Jahren aufgrund der damals geübten Genehmigungspraxis auch.

Im vorliegenden Fall wird vollständig auf die Lage im Innenbereich, also auf die Lage innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortes abgestellt.

Unabhängig davon wächst auch in der Gemeinde Sanitz der Bedarf an gehobenen Wohnformen in zentraler Lage.

Durch die Bereitstellung kommunaler Grundstücke in Verbindung mit privaten Initiativen ist die Gemeinde Sanitz nun bestrebt, diesen Bedarf möglichst zentrumsnah zu decken.

Die zentrumsnahe Lage ermöglicht es der zukünftigen Einwohnerschaft nahe am gesellschaftlichen Leben teilnehmen können.

Daneben ist gemäß § 1 Abs. 5 BauGB der hier vorliegenden Innenentwicklung ohnehin der Vorzug vor einer Außenentwicklung zu geben.

Wenn der vorliegende Bereich auch eindeutig dem Innenbereich gemäß § 34 BauGB zuzuordnen ist, wird eine Prüfung hinsichtlich der zulässigen überbaubaren Grundstücksfläche unerlässlich.

Aus der prägenden Umgebung lässt sich keine allgemeine Zulässigkeit von Wohngebäuden in der Tiefe des zentralen Quartiers aus § 34 BauGB ableiten.

„... Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt ....“

Zitat § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB

Der Bereich der Rostocker Straße ist von einzelnen nicht prägenden Ausnahmen abgesehen, von einer straßenbegleitenden einreihigen Bebauung mit den jeweiligen Hauptnutzungen bestimmt.

Daher wird es notwendig, einen Bebauungsplan aufzustellen, der hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung sowie der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, die Zulässigkeit von Wohngebäuden auch im Inneren des Quartiers begründet.

Da keine Notwendigkeit zur Festsetzung örtlicher Verkehrsflächen besteht, der Bereich ist von der Rostocker Straße aus erschlossen, ist es ausreichend den Festsetzungsrahmen eines einfachen Bebauungsplans gemäß § 30 Abs. 3 BauGB zu wählen.

Damit soll die Leistungsfähigkeit der Gemeinde Sanitz als Unterzentrum gestärkt und das Angebot an die ansässige Bevölkerung zum zentrumsnahen Wohnen gesichert werden.

Zu diesem Zweck ist die Aufstellung des einfachen Bebauungsplans Nr. 17 daher dringend geboten.