Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Stadtgebietes Sanitz und ist im vorderen (nördlichen) Bereich bereits durch ein Wohngebäude genutzt. Der mittlere und südliche Planbereich ist bisher ungenutzt. In der Mitte liegt eine Freifläche, die regelmäßig gemäht wird. Im Süden liegt eine Grünfläche mit Gehölzaufwuchs.
Luftbild: Quelle: gaia-mv.de April 2024, bearbeitet ign Melzer & Voigtländer Ingenieure PartG-mbB
Art der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung wird ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Es werden jedoch Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen, da sie an diesem Standort städtebaulich weder sinnvoll noch gewünscht sind. Diese Nutzungen sind nicht zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Für den Bereich WA1 wird eine maximal zulässige Grundfläche von 240 m2 bei zeitgleicher Festsetzung einer Traufhöhe von 59 m über NHN und einer Gebäudeoberkante von 63 m über NHN festgesetzt.
Für den Bereich WA 2 wird eine GRZ von 0,2 festgesetzt sowie eine maximale Anzahl von 2 Vollgeschossen, bei einer maximalen Traufhöhe von 55,6 m über NHN und einer Gebäudeoberkante im Höchstmaß von 57,2 m über NHN.
Bezugspunkt für die festgesetzten Höhen baulicher Anlagen ist die Höhe über NHN im Bezugssytem DHHN 1992.
Gebäudeoberkante im Sinne dieser Festsetzung ist bei Flächdächern die Oberkante der Attika und bei geneigten Dächern die Oberkante die Firsthöhe. Traufhöhe im Sinne dieser Festsetzung ist der Schnittpunkt der senkrechten Außenwand mit der Dachhaut.
Für weitere Festsetzungen, etwa zu Flächen für Nebenanlagen oder zur Bauweise, wird keine Veranlassung gesehen.
Auch sonstige, der Versorgung der Baufelder mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienenden Nebenanlagen, sind als Ausnahme gemäß BauNVO zulässig. Dies gilt auch für fernmeldetechnische Nebenanlagen sowie für Anlagen für erneuerbare Energien.
Private Grünfläche
Der Südteil des Geltungsbereichs wird als private Grünfläche festgesetzt und der Gehölzbestand gesichert. Dadurch werden Eingriffe in Natur und Landschaft durch den Erhalt der Habitatstrukturen und der Grünfunktion vermieden. Für die private Grünfläche wird zusätzlich eine Bindung für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern festgesetzt.
Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Die Gehölzbestände auf der festgesetzten Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind als Lebensraum für Vögel, Fledermäuse und Amphibien zu erhalten.
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
Um die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG einzuhalten werden Artenschutzmaßnahmen festgesetzt:
- Um die Entstehung von Kleintierfallen zu vermeiden, werden als Wegebegrenzungen ausschließlich Flachborde eingesetzt und keine offenen Schächte angelegt, stattdessen erfolgt die Ableitung des Regenwassers offen bzw. in Entwässerungsrinnen und Sickergruben. Alternativ erfolgt eine geeignete Sicherung von Schächten bzw. die Installation von Ausstiegshilfen (Abdeckung mit einer Maschenweite/ Lochgröße von maximal 3 mm, Amphibtec-Ausstiegsrohr, Amphibienleiter, Amphibien-Siphon).
- Während der Baumaßnahme werden die südlichen Habitatflächen (Gehölzbestand) mit einem Amphibienschutzzaun vom Baufeld abgegrenzt, um eine Einwanderung ins Baufeld zu verhindern.
- Zur Vermeidung von Individuenverlusten von Vögeln durch Kollision mit Glasflächen ist für die Gebäude reflexionsarmes Glas zu verwenden (entspiegelte Gläser mit einem Außenreflexionsgrad von maximal 15%). Für Balkon- und Terrassenbrüstungen aus Glas sind halbtransparente Materialien, wie Milchglas zu verwenden.
Weitere Vermeidungsmaßnahmen ohne bodenrechtlichen Bezug, wie die Bauzeitenregelung und Regelungen zu Lichtemissionen werden als Hinweise auf die Satzung aufgenommen und sich bei Umsetzung des Projektes zu berücksichtigen.
Immissionsschutz
Es liegt eine schalltechnische Untersuchung mit Stand vom 20.06.2024 von Lärmschutz Seeburg vor. Die Lärmpegelbereiche für Tag und Nacht sowie textliche Festsetzung zum Immissionsschutz sind in der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B) festgesetzt:
Die Festsetzungen richten sich vornehmlich an neu zu errichtende bauliche Anlagen. Das im nördlichen Planbereich bestehende Gebäude hat die Festsetzungen im Falle von Sanierungen zu berücksichtigen.
Örtliche Bauvorschriften
Im Rahmen örtlicher Bauvorschriften gemäß (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 86 LBauO M-V) werden lediglich Regelungen zu Standorten für bewegliche Abfall- und Wertstoffbehälter auf den Baugrundstücken im Freien und zum Material der Dächer der Gebäude getroffen.
Neben dem gestalterisch bedingten Ausschluss von Reet- oder Schilfdächern wird mit der festgesetzten festen Bedachung auch allgemein die Brandlast in diesem stark überbauten Gebiet reduziert.
Hinweise
Das Bebauungsplangebiet liegt vollständig in der Trinkwasserschutzzone III der Oberflächenwasserfassung Warnow. Die sich aus der weitergeltenden Schutzzonenordnung für das Trinkwasserschutzgebiet "Warnow" (Oberflächenwasser) ergebenden Bestimmungen sind bei Vorhaben und Nutzungen innerhalb dieser Zonen zu beachten. Die Lagerung von und der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (z.B. Heizöl) ist der unteren Wasserbehörde (Landrat des Landkreises Rostock) gemäß § 20 Abs. 1 LWaG M-V anzuzeigen.
Die Beseitigung von gesetzlich geschützten Bäumen sowie alle Handlungen, die zu deren Zerstörung, Beschädigung oder nachteiligen Veränderung führen können, sind verboten.
Gemäß § 18 NatSchAG M-V sind Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 100 Zentimetern, gemessen in einer Höhe von 1,30 Metern über dem Erdboden, gesetzlich geschützt.
- Immissionsschutz
*Die DIN 4109-1, auf die in den textlichen Festsetzungen zum Immissionsschutz Bezug genommen wird, ist im Bauamt, Rostocker Straße 19 in 18190 Sanitz, einsehbar.
- Artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen
Bauzeitenregelung
Zur Vermeidung von Verletzungen, Tötungen und erheblichen Störungen von möglichen Brutvögeln (Freibrüter) und Laubfröschen, sind Rodungen von Gehölzen und Flächenberäumungen nur im Zeitraum von 1. Oktober bis 1.März durchzuführen.
Ein Beginn der Bautätigkeit außerhalb dieser Zeit bedarf des gesonderten Nachweises durch eine ökologische Baubegleitung, dass die artenschutzrechtlichen Bestimmungen des § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes eingehalten werden. Der Nachweis, dass keine geschützten Brutvögel vorkommen bzw. erheblich beeinträchtigt werden, ist durch den Bauherrn/Vorhabenträger der zuständigen Behörde rechtzeitig vor Beginn der Baumaßnahmen vorzulegen.
Regelung zu Lichtemissionen
Für die Außenbeleuchtungen der Gebäude sind insekten- und fledermausfreundliche Lichtquellen mit einer Farbtemperatur von weniger als 3.000 Kelvin zu verwenden. Die Beleuchtungsdauer ist auf die Zeit, in der die Beleuchtung für den Menschen notwendig ist, zu beschränken. Es sollten zudem gerichtete Lampen verwendet werden, z.B. LEDs oder abgeschirmte Leuchten, die den Lichtstrahl auf die notwendigen Bereiche begrenzen.
Mit diesen Festsetzungsinhalten und der nicht gegebenen Notwendigkeit, Verkehrsflächen festzusetzen, wird lediglich ein Festsetzungscharakter erreicht, der einem sog. einfachen Bebungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB entspricht.