Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 15.MU.204 „Warnow-Quartier, Dierkower Damm“

Zur Sicherung der städtebaulichen Zielsetzung des Rahmenplans „Warnow-Quartier“ werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baulinien und Baugrenzen festgesetzt. Baulinien werden an städtebaulich prägnanten Stellen festgesetzt. Mit der Festsetzung von Baulinien an den Nachbarschaftsplätzen soll der Rand der Nachbarschaftsplätze betont und einzelne Grünflächen von Gebäuden baulichen gefasst werden. Weitergehend sind Baulinien entlang der zwei gebietsprägenden Nord-Südachsen sowie entlang der zentralen Erschließungsachse (Planstraße A) festgesetzt. Hier soll in Kombination mit der Festsetzung einer abweichenden Bauweise (Gebäude mit mehr als 50 m), eine Fassung des Straßenraumes erzeugt werden.

Außerdem werden Baugrenzen festgesetzt. In den Teilgebieten MU A, MU B, MU C, MU D, MU E, MU N und MU O weisen diese einen einheitlichen Abstand von 2,50 m zu den, den Verkehrsflächen zugewandten, Baugebietsgrenzen auf. Zu den im Zentrum sowie am westlichen Rand des Geltungsbereichs liegenden Grünflächen einen Abstand von 5,0 m. Zu den südlichen, dem Warnowufer zugewandten Grünstrukturen, einen Abstand von 8,0 m. In Kombination mit dem weitreichenden Ausschluss von Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche soll hierdurch eine attraktive Vorzone geschaffen werden. Darüber hinaus stellt die Festsetzung von Baugrenzen sicher, dass sich bei der Errichtung der einzelnen Gebäude innerhalb des Plangebiets, an den räumlichen Leitlinien des städtebaulichen Rahmenplans orientiert werden muss, und eröffnet gleichzeitig ein hohes Maß an Flexibilität zur Anordnung und Stellung der Gebäude innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche.

Abweichungen gibt es im Bereich des sonstigen Sondergebiets „Umwelt, Kultur, Wissenschaft und Forschung“ und den Teilgebieten MU F und MU H, wo kein Abstand zu den Baugebietsgrenzen vorgesehen ist (z.B. für Vorzonen), sondern die Festsetzung von Baugrenzen ausschließlich zur Vorgabe der baulichen Kubatur der Gebäude dient. Ebenso gibt es Abweichungen im Bereich des Urbanen Gebiets in den Teilgebieten MU J, MU K, MUL und MU M, wo im Bereich der gewerblich geprägten Teilgebiete aufgrund der geplanten Nutzungen eine andere Systematik vorliegt.

TF 3.1 Im Urbanen Gebiet ist auf den öffentlichen Verkehrsflächen abgewandten Seiten eine Überschreitung von festgesetzten Baulinien und Baugrenzen durch Terrassen bis zu einer Länge von jeweils 5 m und einer Tiefe bis zu 3 m zulässig.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO).

Die Festsetzung ermöglicht in den geschützten Blockinnenbereichen die Ausbildung von Terrassen als Bindeglied zwischen privaten und gemeinschaftlichen Bereichen in begrenztem flächenmäßigen Ausmaß.

TF 3.2 Im Urbanen Gebiet ist auf den öffentlichen Verkehrsflächen abgewandten Seiten eine Überschreitung von festgesetzten Baulinien und Baugrenzen durch Balkone bis zu einer Tiefe von 2,0 m zulässig. Der Anteil der vortretenden Gebäudeteile in Form von Balkonen darf dabei ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand je Geschoss nicht überschreiten.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO).

Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO gilt grundsätzlich, dass Gebäude und Gebäudeteile die Baugrenze nicht überschreiten dürfen. Nach § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO kann jedoch, wie im vorliegenden Bebauungsplan, ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß innerhalb der jeweiligen Grundstücksfläche zugelassen werden.

Balkone und Terrassen tragen im Besonderen zu einer Erhöhung der Wohnqualität und somit der Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei. Vor allem in Bereichen mit stark verdichteten Bebauungsstrukturen ist dies von besonderer Relevanz. Grundsätzliches Ziel der Festsetzung ist es, die Anordnung von Balkonen und Terrassen flexibel zu gestalten ohne die bauliche Ausnutzung der Grundstücke weitergehend einzuschränken.

TF 3.3 Im Urbanen Gebiet ist eine Überschreitung von festgesetzten Baugrenzen durch Fassadenbegrünung und deren Konstruktion bis zu einer Tiefe von 1 m zulässig. (§ 23 Abs. 3 BauNVO)

Fassadenbegrünung kann in einem begrenzten Ausmaß zu einer Verbesserung des Mikroklimas und der Luftqualität beitragen und trägt somit ebenfalls zur Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei. Im Urbanen Gebiet wird daher eine geringfügige Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen für Fassadenbegrünung und deren Konstruktion zugelassen.

TF 3.4 Eine Überschreitung der Baugrenze, im Bereich der Flächen A1A2A3A4, durch Gebäude und Gebäudeteile ist unzulässig. (§ 23 Abs. 3 BauNVO)

Die Möglichkeit gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO findet keine Anwendung auf die Baugrenzen im Bereich der Flächen A1 A2A3A4. Hier soll im Sinne einer ausreichenden Belichtung keine zusätzliche Verschattung im Bereich der durch die Baugrenzen definierten Fugen entstehen und ein entsprechender Sozialabstand gewährleistet sein.

TF 3.5 Gebäude im Bereich der Quartiersgaragen und zulässigen Garagengeschossen dürfen im Erdgeschoss um bis zu 3m von der Baulinie zurückbleiben. Die Breite des Rücksprungs bemisst sich an der breite der Einfahrtsbereiche inklusive der notwendigen Sichtdreiecke.

Um die Verkehrssicherheit und entsprechende Sichtbarkeiten im Bereich der Ein- und Ausfahrten der Quartiersgaragen zu gewährleisten, wird ein zurückbleiben von der Baulinie in diesem Bereich zugelassen.

TF 3.6 In den Baugebieten sind Abgrabungen und Aufschüttungen der Baugrundstücke bis zu einer Höhe, die dem Anschluss an die der jeweiligen Haupterschließung dienenden fertiggestellten Planstraße, nicht auf die GRZ anzurechnen.

Die neue Geländehöhe ist in diesen Bereichen die maßgebliche Bezugshöhe für die Berechnung der Abstandsflächen. (§9 Abs. 1 Nr. 17 BauGB)

Da im Geltungsbereich aufgrund des Hochwasserschutzes Abgrabungen und Aufschüttungen notwendig sind, wird eine einheitliche Angleichung des Geländeniveaus angestrebt, bei der die zur Anschließung der Höhen von Erschließungsstraßen notwendigen Anpassungen nicht auf die GRZ anzurechnen sind.

TF 4.1 Im Bereich der Flächen A1A2A3A4 beträgt das Maß für die Berechnung der Abstandsflächen für die angrenzenden Gebäude 0,25 H, wenn bei Wohnungen, deren Fenster zu diesen Bereichen ausgerichtet sind

keine Fenster von Aufenthaltsräumen betroffen sind oder

ein Aufenthaltsraum, dessen Fenster zu diesem Bereich ausgerichtet ist, mindestens ein weiteres abgewandtes Fenster aufweist.

Eine Überschreitung mit Gebäuden oder Gebäudeteilen ist in dem gekennzeichneten Bereich nicht zulässig.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB).

Nach § 6 Abs. 5 LBauO M-V beträgt die Tiefe der Abstandsflächen vor den Außenwänden von Gebäuden 0,4 der Wandhöhe (Wandhöhe ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand) mindestens jedoch 3 m. Die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen dienen der ausreichenden Belichtung, dem Brandschutz und dem Nachbarschutz. Sofern die nach der LBauO M-V vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten werden, kann von der Wahrung der allgemeinen Anforderung an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausgegangen werden. Ein hinzukommender Abwägungsbedarf besteht in diesen Fällen nicht. Die Festsetzung geringerer bzw. abweichender Abstandsflächentiefen ist dagegen grundsätzlich nur gerechtfertigt, wenn städtebaulich begründete besondere planerische oder bauliche Situationen vorliegen und die durch die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter in der Abwägung berücksichtigt werden.

Im gesamten Plangebiet ist das Bebauungskonzept hinsichtlich gemäß § 6 LBauO M-V einzuhaltender Abstandsflächen überprüft worden. Bei voller Ausnutzung des jeweils festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung im Zusammenspiel der überbaubaren Grundstücksflächen mit der als Höchstmaß zulässigen Gebäudehöhen kommt es in einigen Bereichen des festgesetzten Urbanen Gebiets zu einer Überschneidung der aus bauordnungsrechtlicher Sicht einzuhaltenden Abstandsflächen. Die potenziellen Überschneidungen der Abstandsflächen betreffen vornehmlich die Schmalseiten der im Urbanen Gebiet befindlichen Baublöcke. Diese wurden mit A1A2A3A4 gekennzeichnet. Damit es hier nicht zu Konflikten bezüglich Belichtung oder Sozialabstand kommt, ist zwischen den betroffenen Baublöcken eine Überschreitung der Baugrenze mit Gebäuden oder Gebäudeteilen (insb. Balkone) unzulässig (TF 3.4). Aufgrund der systematischen Reduzierung der Abstandsflächen in den gekennzeichneten Bereichen auf das Maß von 0,25 H (TF 4.1) sind nähere Betrachtungen zu Umfang und Bedeutung der Reduzierung notwendig.

Die Abstandsflächenunterschreitung ist eine direkte Folge der städtebaulichen Zielsetzung, die vorsieht, innerhalb des Plangebiets durch abwechslungsreiche Gebäudekubaturen eine ansprechende Silhouette in Höhe und Gebäudefluchten zu schaffen. Die „Fugen“ zwischen den Gebäuden sollen insbesondere entlang der Hauptachsen eine gewisse Größe nicht überschreiten um diese räumlich zu fassen und geschützte Innenhöfe zu schaffen aber auch nicht unterschreiten um neben der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse eine gewisse Öffnung der Blockrandstruktur zu gewährleisten. Weiterhin wird sichergestellt, dass zu den entsprechend gekennzeichneten Bereichen keine Fenster von Aufenthaltsräumen angeordnet werden, oder diese Aufenthaltsräume zumindest über ein weiteres Fenster zu einer den Bereichen abgewandten Seite verfügen. So wird sichergestellt, dass an den gekennzeichneten Bereichen keine grundrissbedingt einseitig ausgerichteten Wohnungen hergestellt werden und negative Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB ausgeschlossen werden können.

TF 5.1 In den Baugebieten sind Stellplätze sowie Garagen und Garagengeschosse auch unterhalb der Geländeoberfläche oder von Gebäuden außer auf den dafür vorgesehenen Flächen nicht zulässig.

Im Urbanen Gebiet Teilgebiet MU F können ausnahmsweise Garagengeschosse, sowie im Innenhofbereich ausnahmsweise bis zu 5 Stellplätze für den Lieferverkehr der Theaterwerkstatt zugelassen werden.

(§ 12 Abs. 6 BauNVO).

Große Teile des entstehenden Quartiers sollen autoarm bzw. autofrei entwickelt werden. Grundlage für die verkehrliche Entwicklung stellt das für das Plangebiet erarbeitete Mobilitätkonzept dar. Planerisches Ziel ist es, den motorisierten Individualverkehr im Plangebiet zu reduzieren und die erforderlichen Stellplätze in den gebietsbezogenen Quartiersgaragen zu bündeln, um zu einer erheblichen Reduzierung des Flächenverbrauchs zu kommen, die herkömmlicherweise mit der Anlage zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs verbunden sind. Begleitet durch die Entwicklung von attraktiven Fuß- und Radwegen sowie eine gute Erschließung des Plangebiets durch den öffentlichen Personennahverkehr, können somit die öffentlichen und privaten Räume, die bislang in der städtebaulichen Planung vorrangig den Belangen des motorisierten Individualverkehrs untergeordnet wurden, den Bewohnern des Warnow-Quartiers in einem umfänglicheren Maße zur Verfügung gestellt werden.

Für die Theaterwerkstatt ergeben sich in Abstimmung mit dem Vorhabenträger Mindestbedarfe für Stellplätze für den Lieferverkehr, denen mit der TF 5.1 begegnet wird. Um flexibel auf die Auslastung der gemeinschaftlichen Quartiersgaragen reagieren zu können werden ausnahmsweise Garagengeschosse zugelassen.

TF 5.2 Im Urbanen Gebiet sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO nur in den überbaubaren Grundstücksflächen und innerhalb der Flächen für Gemeinschaftsanlagen zulässig. Dies gilt nicht für Unterflursysteme und nicht überdachte Fahrradabstellplätze.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1 und § 23 Abs. 5 BauNVO).

Eine möglichst weitgehende Freihaltung der Freiflächen innerhalb der Baugebiete stellt ein wichtiges Planungsziel dar. Dazu wird die Zulässigkeit von Nebenanlagen auf ein eingeschränktes Maß begrenzt. Daher wird festgesetzt, dass Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO nur in den überbaubaren Grundstücksflächen sowie innerhalb der Flächen für Gemeinschaftsanlagen zulässig sind.

TF 5.3 Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung – außer Bienenhaltung – werden für alle Baugebiete ausgeschlossen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1 BauNVO).

Im gesamten Plangebiet sind Einrichtungen und Anlagen für die (Klein-)Tierhaltung unzulässig. Anlagen zur Kleintierhaltung stehen im Widerspruch zur Entwicklung eines mischgenutzten urbanen Stadtquartiers. Neben der Möglichkeit, dass durch entsprechend Nebenanlagen die Freiraumqualität beeinträchtigt werden könnte, ergibt sich der Ausschluss auch aus dem Umstand, dass ggf. die Wohnruhe gestört werden könnte.

Der Ausschluss von Einrichtungen und Anlagen für die (Klein-)Tierhaltung zielt nicht auf die Haltung von Bienen ab. Aufgrund des erheblich gesunkenen Bestandes an Bienen soll diese an geeigneten Standorten zulässig sein. Auch ist von der Festsetzung nicht z.B. die Haltung von Hunden, Katzen und sonstigen Kleintieren, die typischerweise einer im Rahmen der Wohnnutzung befindlichen Freizeitbetätigung dient, betroffen.