Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 13.MU.204 „Warnow-Quartier, Dierkower Damm“

Entsprechend der jeweiligen nutzungsbezogenen Anforderungen sowie den unterschiedlichen Zuschnitten der Baufelder im Plangebiet, erfolgt in den urbanen Gebieten die Festsetzung der GRZ differenziert. Die festgesetzten Grundflächenzahlen liegen zwischen 0,6 und einem Wert von 1,0. Wie bereits vorangestellt benannt, begründet sich die Variation insbesondere durch die unterschiedliche Größe der Baufelder. Darüber hinaus wird mit den GRZ-Werten dem Ziel des Bebauungsplans nachgekommen, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines verdichteten innerstädtischen Quartiers zu schaffen. Der Rückgriff auf die Baugebietskategorie Urbanes Gebiet unterstreicht dies entsprechend.

Wie die GRZ, wird auch die Geschossflächenzahl (GFZ) differenziert für die einzelnen Baufelder festgesetzt. Grundlage bildet auch hier der städtebauliche Rahmenplan „Warnow-Quartier“. Unter Bezugnahme auf die in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Orientierungswerte werden auch in Bezug auf die GFZ die angegebenen Kennziffern teilweise überschritten. Im konkreten betrifft dies die Baufelder MU G und MU I.

Mit Verweis auf die BauGB Novelle 2021 (Baulandmobilisierungsgesetz) ist angemerkt, dass die zuvor in § 17 Abs. 1 BauNVO als Obergrenzen definierten Bestimmungen über das Maß der baulichen Nutzung, nunmehr als Orientierungswerte zu betrachten sind. Eine Überschreitung der im Paragrafen aufgeführten Kennzahlen ist somit nicht mehr von den Voraussetzungen abhängig, die bisher in § 17 Abs. 2 BauNVO geregelt waren. Gleichwohl muss zur Sicherstellung, dass im Planvollzug keine unzumutbaren Einschränkungen insbesondere im Hinblick auf Belichtung, Besonnung und Belüftung drohen, eine entsprechende Behandlung mit den Thematiken in der vorliegenden Bebauungsplanbegründung erfolgen. Somit ergibt sich, bezogen auf den Gebietscharakter, weiterhin die Notwendigkeit der einzelfallbezogenen Prüfung der städtebaulich vertretbaren Bebauungsdichte um der jeweiligen Schutzbedürftigkeit der allgemein zulässigen Nutzungen zu entsprechen.

Städtebauliche Gründe

Die nachfolgenden Umstände stellen sicher, dass die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie Belange von Umwelt und Verkehr sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangebiets durch die erhöhte Bebauungsdichte nicht beeinträchtigt werden:

• Mit der Planung wird ein städtebauliches Konzept mit einem hohen Gestaltungsanspruch realisiert. Die geplanten Wohnungen sind für eine vielfältige Nutzerstruktur geplant und bilden somit die Grundlage für eine soziale Durchmischung des Quartiers.
• Bei dem städtebaulichen Konzept, dem Rahmenplan Warnow-Quartier, handelt es sich um eine „sonstige städtebauliche Planung“ im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, die bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu berücksichtigen ist.
• Aufgrund der Lage des Plangebiets unweit der Rostocker Innenstadt und der guten Erschließungsgunst u.a. durch die unmittelbare Nähe zum Dierkower Damm (Anschluss an das Bus- und Straßenbahnnetz der RSGA) ist hier im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 1 BauGB eine hohe Ausnutzung von Bebauungspotenzialen der Innentwicklung städtebaulich geboten.
• Durch detaillierte Festsetzung von Baugrenzen, Baulinien und Bauhöhen wird eine ausreichende Belüftung und Belichtung der Wohnungen sichergestellt. Durch das festgesetzte Nutzungsmaß werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt. Auch die punktuellen Unterschreitungen der vorgegebenen bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen führt zu keiner Beeinträchtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (Vgl. Kap. 3.5).
• Durch die abschirmende Blockrandbebauung im Urbanen Gebiet und durch den Ausschluss von Stellplätzen auf den nicht für Stellplätze sowie Garagen und Garagengeschosse vorgesehenen Flächen werden Wohnungen ruhige private Freiflächen im Blockinnenbereich zur Verfügung gestellt (Ausgenommen hiervon sind jene Teilflächen innerhalb des Urbanen Gebiets, in denen ein erhöhter Anteil von gewerblichen Nutzungen vorgesehen ist, wie z.B. auf der Teilfläche MU L).
• Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur gärtnerischen Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen und zur Bepflanzung der Baugrundstücke mit Bäumen. Auf mindestens 50 % der Dachflächen wird eine extensive Dachbegrünung eingefordert. Durch die Erhöhung des Vegetationsanteils sowie die Rückhaltung und Verdunstung von Niederschlagswasser bewirken diese Maßnahmen eine positive Beeinflussung des Mikroklimas und des Wasserhaushaltes. Trotz der insgesamten hohen zulässigen baulichen Dichte wird darüber hinaus eine angemessene Begrünung des Plangebiets gewährleistet.
• Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe bzw. grenzt direkt an große Park- und Naturflächen an.

Zusammenfassend ist demnach sichergestellt, dass die erhöhte bauliche Dichte im Plangebiet keine nachteiligen Auswirkungen sowohl für die zukünftigen Bewohner des Stadtquartiers als auch für die Bewohner in der naheliegenden Umgebung hat. Vielmehr ist die Planung dazu geeignet, die Potenziale des Standortes bestmöglich auszunutzen.

Die Höhenentwicklung der Bebauung im Plangebiet wird durch Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse sowie von Gebäudehöhen (Oberkanten baulicher Anlagen) geregelt. Neben der Umsetzung der vom städtebaulichen Rahmenplan vorgesehenen Höhengestaltung, wird mit der Einschränkung von Gebäudehöhen verhindert, dass für das Stadt- und Landschaftsbild unverträgliche Kubaturen entstehen.

a) Zahl der Vollgeschosse

Im Plangebiet wird die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt, um einen städtischen Charakter in einer innerstadtnahen Lage der Hanse- und Universitätsstadt Rostock sicherzustellen. Des Weiteren wird auch der Straßenraum angemessen strukturiert und eine für die zentrale Ausfallstraße angemessene Höhenentwicklung sicherstellt.

Grundsätzlich werden daher 4 – 5 Vollgeschosse festgesetzt um eine lagernde, alternierende Struktur zu ermöglichen. An den urbanen Orten (Plätzen) werden 5 Vollgeschosse verbindlich festgesetzt. Dies soll einen städtischen und belebten Charakter gewährleisten. Am Dierkower Damm werden ebenfalls grundsätzlich 5 Vollgeschosse festgesetzt. Die Bebauung am Dierkower Damm dient durch eine abschirmende Wirkung insbesondere dem Schutz der sensibleren Bereiche im Quartier vor Lärmimmissionen, die vom Dierkower Damm ausgehen und durch den Straßen- und Schienenverkehr verursacht werden. Zur Bildung einer abwechslungsreichen Kulisse sind an den Quartiersrändern vereinzelt 6 Vollgeschosse zulässig.

Das Warnow-Quartier soll als Bindeglied zwischen den nördlichen Wohngebieten und dem Osthafen bzw. der Innenstadt fungieren. Daher sind an den Quartierseingängen und wichtigen Verbindungsachsen 7 – 8 Geschosse als Orientierungsgeber festgesetzt.

Als städtebauliches Merkzeichen soll im nordwestlichen Teil des Gebiets an der Kreuzung Dierkower Damm/Hinrichsdorfer Str. ein bis zu 12-geschossiger Hochpunkt entstehen.

b) Oberkanten baulicher Anlagen

Um die im städtebaulichen Konzept angestrebte Höhenstafflung sowie ein ruhiges und einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild zu gewährleisten, wird neben der Zahl der Vollgeschosse auch die Höhe der baulichen Anlagen eingegrenzt. Ursächlich für die Festsetzung ist einerseits, dass stark überhöhte Geschosse sowie die Errichtung von Bauteilen oberhalb des obersten Vollgeschoss verhindert werden sollen, um die vorgesehene Höhenabwicklung des Straßenbildes nicht zu beeinträchtigen. Anderseits soll ausgeschlossen werden, dass die schallschützende Wirkung einer geschlossenen Randbebauung für die Blockinnenbereiche verpasst wird oder etwa durch niedriggeschossige Gebäude, die räumliche Fassung der Straßenräume beeinträchtigt wird.

Festgesetzt sind die Höhen baulicher Anlagen (Oberkanten) als absolute Höhen über Normalhöhennull (NHN). Berücksichtigt wird folglich die vorhandene natürliche Geländehöhe und dementsprechend unterscheiden sich die festgesetzten Oberkanten bei ansonsten gleicher zulässiger Anzahl der Vollgeschosse.

TF 2.1 Die festgesetzten Oberkanten baulicher Anlagen (OK) können ausnahmsweise durch durchsehbare Bauteile wie Metallgitter, Drahtgitter oder Glas bis zu 0,6 m als Geländer mit Sicherungsmaßnahmen überschritten werden. Die Bauteile müssen gemessen von der Dachoberfläche in einem Winkel von maximal 68 Grad von der Gebäudekante zurücktreten.

(§ 16 Abs. 2 Nr. 4 sowie Abs. 5 und 6 BauNVO).

Die Überschreitung der festgesetzten Oberkanten durch technische Einrichtungen und Dachaufbauten wird im Plangebiet begrenzt, mit dem Ziel, dass die Dachlandschaft einen optisch ruhigen Eindruck vermittelt. Gleichwohl soll die Nutzung von Teilen der Dachflächen, z.B. als Gemeinschaftsflächen, ermöglicht werden. Um die notwendige Sicherheit zu gewährleisten, ist das Anbringen von Geländern mit einer Höhe von 0,6 m vonnöten. Um den Gesamteindruck des Gebäudes nicht zu bestimmen, wird festgesetzt, dass diese nicht bei der Bestimmung der Gebäudehöhe anzurechnen sind. Vorausgesetzt, sie sind transparent bzw. optisch durchlässig.

TF 2.2 Oberhalb der festgesetzten Oberkanten baulicher Anlagen (OK) sind Dachaufbauten, die gemessen von der Dachoberfläche in einem Winkel von maximal 68 Grad von der Baugrenze zurücktreten, zur Nutzung erneuerbarer Energien, wie Solaranlagen, bis zu einer Höhe von 1,5 m oberhalb der festgesetzten Oberkante baulicher Anlagen (OK) allgemein zulässig.

(§ 16 Abs. 2 Nr. 4 sowie Abs. 5 und 6 BauNVO).

Die Festsetzung ermöglicht es, dass auf den Dachflächen Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energiequellen angeordnet werden können, etwa zur Nutzung von Solarenergie, auch wenn sie über die festgesetzte Oberkante hinausragen. Ein Widerspruch zur Festsetzung zur Schaffung von Retentionsdächern besteht nicht. Vielmehr ergeben sich durch den Einsatz von Photovoltaik-Anlagen in Kombination mit Dachbegrünungen positive Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit der Photovoltaik-Module, deren Wirkungsgrad mit höheren Temperaturen abnimmt. Konkret sorgt die Pflanzendecke auf dem Dach im Sommer dafür, dass ein kühlender Effekt entsteht, weil es keine bzw. geringere Wärmerückstrahlung als etwa bei konventionellen Flachdächern gibt und zusätzliche Verdunstungskälte entsteht.

TF 2.3 Oberhalb der festgesetzten Oberkanten können ausnahmsweise einzelne Dachaufbauten wie Aufzugsanlagen und Treppenräume sowie Aufbauten und Räumen für technische Einrichtungen bis zu einer Höhe von 2,5 m oberhalb der festgesetzten Oberkante baulicher Anlagen (OK) zugelassen werden, wenn sie gemessen von der Dachoberfläche in einem Winkel von maximal 68 Grad von der Baugrenze zurücktreten. Die Fläche für diese Ein-richtungen darf maximal 20% der jeweiligen Dachfläche einnehmen.

(§ 16 Abs. 2 Nr. 4 sowie Abs. 5 und 6 BauNVO).

Mit der Festsetzung wird sichergestellt, dass technische Aufbauten nicht die Ansicht der Gebäude stören und sich negativ auf das Stadtbild auswirken. Weitergehend wird sichergestellt, dass durch die Errichtung von technischen Aufbauten keine zusätzlichen Abstandsflächen erzeugt werden. Eingebettet ist die Festsetzung gleichsam in die übergeordnete Zielstellung, dass die Dachlandschaft im Plangebiet einen optisch ruhigen Eindruck vermitteln soll und gleichzeitig der Erforderlichkeit nachzukommen, Dachaufbauten in einem bestimmten Umfang zuzulassen.