Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 13.MU.204 „Warnow-Quartier, Dierkower Damm“

Um die Zielsetzung der Planung bauplanungsrechtlich umzusetzen, werden die zentralen Bereiche des Plangebiets als urbanes Gebiet gemäß § 6a BauGB festgesetzt. Urbane Gebiete dienen ihrer Zweckbestimmung nach § 6a Abs. 1 Satz 1 BauNVO dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss hierbei nach § 6a Abs. 1 Satz 2 BauNVO nicht gleichgewichtig sein. Um eine höhere Bebauungsdichte zuzulassen, sind zudem die in § 17 BauNVO festgelegten Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung deutlich höher angesetzt als etwa für Mischgebiete. Der Orientierungswert für die Grundflächenzahl beträgt 0,8. Der Orientierungswert für die Geschossflächenzahl 3,0.

Entsprechend des Ziels der Planung, wird mit der Festsetzung eines Urbanen Gebietes, das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten sowie die Verwirklichung einer kleinteiligen und vielfältigen Nutzungsstruktur erleichtert und planerisch eine „nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege“ ermöglicht. Um die angestrebte Funktionsmischung zu gewährleisten, sollen die Nutzungsformen Wohnen und Arbeiten zusammen entwickelt und mögliche Störungen auf ein verträgliches Maß beschränkt bleiben. Neben dem Wohnen sind unterschiedliche Nutzungen, wie Handel und Büro, Gastronomie, soziale Infrastruktur, wie auch kleinflächige Handwerksbetriebe, vorgesehen.

TF 1.1: Im Urbanen Gebiet sind die Ausnahmen nach § 6a Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO).

Um gesunde Wohnverhältnisse zu erzielen sind auch in Urbanen Gebieten die Wohnnutzungen vor störenden Immissionen zu schützen. Aus diesem Grund sollen störintensive Nutzungen wie Vergnügungsstätten und Tankstellen ausgeschlossen werden.

Auch wenn gemäß des Wortlauts nach § 6a Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in einem Urbanen Gebiet nur kerngebietsuntypische Vergnügungsstätten zulässig sind, wie etwa kleinere Spielhallen oder Wettbüros, können regelmäßig auch von nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten nachteilige Auswirkungen auf sensible Nutzungen ausgehen, insbesondere in den Abend- und Nachtstunden. Bei den zulässigen Wohnnutzungen in den Urbanen Gebieten handelt es sich um entsprechend sensiblen Nutzungen. Auch bei der geplanten Kita im Plangebiet handelt es sich um eine sensible Nutzung. Weiterhin kann es auch durch Vergnügungsstätten im Sinne des § 6a Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zu städtebaulich unerwünschten „Trading-down-Effekten“ kommen, die ausgeschlossen werden sollen. Unter einem Trading-Down-Effekt wird eine mögliche Entwertung von Gebieten verstanden, die sich nicht nur auf monetäre Effekte reduziert, sondern vor allem auch in der allgemeinen Wahrnehmung und Wertschätzung eines Quartiers widerspiegelt. Im konkreten entsteht durch die vorliegend ausgeschlossenen Stätten, z.B. durch aus dem Rahmen fallende Werbeanlagen, geschlossene und nicht einsehbare Fassaden etc. ein abweisender Charakter und eine Beeinträchtigung des subjektiven Sicherheitsgefühls. In Folge dieser Auswirkungen kann es zum Wegzug der Wohnbevölkerung im Umfeld, der Abnahme von Kunden- und Besucherströmen in den benachbarten Betrieben bzw. Geschäften kommen, was zu einem weiteren Attraktivitätsverlust führt.

Weitergehend werden die urbanen Gebiete dahingehend eingeschränkt, dass Tankstellen nicht zulässig sind. Unter anderem aufgrund ihrer verkehrserzeugenden Funktion sind diese mit dem städtebaulichen Ziel der Entwicklung eines autoarmen, gemischtgenutzten Stadtquartiers, welches dem Leitbild der Stadt der kurzen Wege folgt, nicht vereinbar. Der Ausschluss von Tankstellen ist darüber hinaus dadurch begründet, dass von Tankstellen regelmäßig ein erhebliches Störpotential für die umliegende Nachbarschaft ausgeht, die bei den üblichen Öffnungszeiten auch späteren Tageszeiten erfolgen. Neben Emissionen, verursacht durch den Ziel- und Quellverkehr, kommt es des Weiteren auch zu Beeinträchtigungen, ausgelöst durch olfaktorische Auswirkungen (Benzolgeruch, Abgase).

Der allgemeine Nutzungszweck des urbanen Gebiets wird durch diese vorgesehenen Modifikationen nicht in Frage gestellt.

TF 1.2: Im Urbanen Gebiet ist in den an der Straßenseite ausgerichteten Erdgeschossen (1.  Vollgeschoss) entlang der Planstraßen A, G und H eine Wohnnutzung nicht zulässig.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO).

Um das Vorhandensein gewerblicher und sonstiger Nutzungen im straßenseitigen Erdgeschossbereich zu fördern und somit die Schaffung eines lebendigen, durch unterschiedliche Nutzungen geprägten Straßenbilds zu ermöglichen, ist es nach § 6a Abs. 4 Nr. 4 BauNVO für Urbane Gebiete ausdrücklich vorgesehen, in zentralen Lagen das Wohnen im ersten Obergeschoss (Erdgeschoss) auszuschließen. Angesichts der bedeutenden Funktion der Planstraßen A, G und H im Gefüge des Erschließungsnetzes des Warnow-Quartiers, mit einer funktionalen-, verkehrlichen- und gestalterischen Verbindungsfunktion zwischen den Eingangsbereichen im Norden und den Stadtplätzen im Süden, ist es hier städtebauliches Entwicklungsziel eine höhere Ansiedlung von Läden und sonstigen Nutzungen zu forcieren.

TF 1.3: Im Urbanen Gebiet MU L sind mindestens 60 % der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6a Abs. 4 Nr. 4 BauNVO).

Mit der Einführung des urbanen Gebiets gemäß § 6a BauNVO, im Jahre 2017, war seitens des Gesetzgebers explizit das Ziel verbunden, den Festsetzungskatalog dahingehend zu erweitern, dass insbesondere in Innenstadtgebieten das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten auch bei Neuplanungen rechtssicher gestaltet werden kann.

Aufbauend auf den Erfahrungen und Schwierigkeiten in der Planungspraxis mit der Nutzungskategorie des Mischgebiets wurde beim Urbanen Gebiet explizit darauf verzichtet, ein bestimmtes Mischungsverhältnis von Wohnen sowie Gewerbe, sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen vorzugeben. Gleichwohl besteht gemäß § 6a Abs. 4 BauNVO die Möglichkeit, differenzierte Festsetzung in Bezug auf den Anteil von Wohn- und Gewerbenutzungen festzulegen. Um der Nachfrage nach innerstädtischen und gut erschlossenen gewerblichen Flächen in der Hanse- und Universitätsstadt Rostock nachzukommen wird aufbauend auf dem Nutzungskonzept des städtebaulichen Rahmenplans festgesetzt, dass im Teilgebiet MU L ein Anteil von mindestens 60 % der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.

TF 1.4: Im Urbanen Gebiet sind Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO nur ausnahmsweise zulässig.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO).

Seit Jeher hat der Fremdenverkehr in der Universitäts- und Hanse- und Universitätsstadt Rostock eine große Bedeutung. Durch die jährlich stattfindenden Volksfeste, wie die Hanse Sail, der historisch gewachsenen Altstadt im östlichen Teil des Stadtzentrums oder etwa durch die unmittelbare Nähe zur Ostseeküste, kommen jedes Jahr eine Vielzahl von Touristen nach Rostock. Insbesondere in attraktiven Lagen treten Ferienwohnungen unter anderem aufgrund ihrer erhöhten Renditeerwartungen vermehrt in Konkurrenz zum Dauerwohnen und können dort das Angebot von Wohnungen, die auf eine Dauerhaftigkeit angelegt sind, verknappen. Aufgrund dessen wird auf Grundlage von § 1 Abs. 5 BauNVO sowie unter Bezugnahme von § 13a BauNVO im Bebauungsplan festgesetzt, dass in den Urbanen Gebieten Ferienwohnungen, die nach § 6a Abs. 2 Nr. 4 BauNVO zu den nicht störenden Gebewerbetrieben gehören, nur ausnahmsweise zulässig sind.

Neben der Festsetzung eines Urbanen Gebiets werden im Geltungsbereich des Bebauungsplans insgesamt zwei sonstige Sondergebiete nach § 11 BauNVO festgesetzt. Unter sonstigen Sondergebieten werden nach § 11 Abs. 1 BauNVO jene Gebiete gefasst, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO erfordert die Festsetzung eines sonstigen Sondergebiets die Angabe einer näheren Zweckbestimmung und der Art der Nutzung.

Umwelt, Kultur, Wissenschaft und Forschung

Das beabsichtigte Vorhaben im nordwestlichen Bereich des Geltungsbereichs stellt eine besondere Nutzungsform dar. Die besondere Spezifik des geplanten Baugebiets besteht darin, dass nur eine sehr spezielle Art der baulichen Nutzung zulässig sein soll. Auch mit der Feingliederung nach § 1 BauNVO für die hier insbesondere in Frage kommenden Gebiete nach § 7 (Kerngebiet) und § 8 (Gewerbegebiete) BauNVO wäre dies rechtlich nicht zulässig.- Die Zweckbestimmung des Sondergebiets wird mittels der zeichnerischen Festsetzung als SO „Umwelt, Kultur, Wissenschaft und Forschung“ in Verbindung mit der folgenden textlichen Festsetzung festgesetzt.

TF 1.5 Das Sondergebiet „Umwelt, Kultur, Wissenschaft und Forschung“ dient der Unterbringung von Einrichtungen in den Bereichen Umwelttechnik und Umweltbildung. Zulässig sind im Sondergebiet „Umwelt, Kultur, Wissenschaft und Forschung“ Gebäude mit Räumen für Ausstellungs-, Ausbildungs- und Forschungszwecke einschließlich Büros, Laboratorien, Werkstätten und Lager sowie Schank- und Speisewirtschaften, soweit sie den Einrichtungen des sonstigen Sondergebiets „Umwelt, Kultur, Wissenschaft und Forschung“ dienen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 11 BauNVO).

Das sonstige Sondergebiet „Umwelt, Kultur, Wissenschaft und Forschung“ soll nahe des Kreuzungsbereichs Dierkower Damm/Hinrichsdorfer Str. am nordöstlichen Eingang des zukünftigen Stadtparks realisiert werden und als Auftakt sowie Merkzeichen auch während der BUGA dienen.

Konzeptionell soll das sonstige Sondergebiet „Umwelt, Kultur, Wissenschaft und Forschung“ dazu beitragen, einen Bildungsansatz zu fördern, der den verantwortungsvollen Umgang mit den natürlichen Ressourcen und der Umwelt vermittelt. Sowohl innerhalb als auch in den Vorbereichen des Gebäudes sind daher Flächen und Räume für die Durchführung von Veranstaltung im Bereich der Umweltbildung, Laboratorien, Werkstätten sowie Bereiche für die Ansiedlung von Schank- und Speisewirtschaften vorgesehen. Im Hinblick auf die Erschließung gewährleistet die Lage am Dierkower Damm eine gute Erreichbarkeit mittels ÖPNV, Fuß- und Rad sowie dem motorisierten Individualverkehr. Hinsichtlich der Durchführung von Veranstaltungen mit zum Teil auch größeren Teilnehmerzahlen, bestehen daher keine Einschränkungen.

Umweltlabor

Gleichsam wie das sonstige Sondergebiet „Umwelt, Kultur, Wissenschaft und Forschung“ soll auch das im südlichen Teil des Plangebiets gelegene sonstige Sondergebiet „Umweltlabor“ von seiner Nutzungsstruktur der Förderung von Naturerfahrungen sowie der Fortbildung im Bereich der Umwelttechnik- bzw. Wissenschaft dienen.

TF 1.6 Das Sondergebiet „Umweltlabor“ dient der Unterbringung von Forschungseinrichtung im Bereich der Umweltbildung. Zulässig ist im Sondergebiet „Umweltlabor“ ein Gebäude mit Räumen für Ausstellungs-, Ausbildungs- und Forschungszwecke einschließlich Lagerräumen, soweit sie den Forschungseinrichtungen des „Umweltlabors“ dienen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 11 BauNVO).

Das sonstige Sondergebiet „Umweltlabor“ soll mit seiner Verortung auf dem Wasser einen besonderen Stellenwert sowie ein prägendes Element innerhalb des Warnow-Quartiers einnehmen. Mit dem Vorhaben soll eine zukunftsweisende und vorbildhafte Lösung eines Bildungsstandortes für die Hanse- und Universitätsstadt Rostock präsentiert werden. Es entsteht ein Ort mit Nähe zur schützenswerten Natur, der zur Aufklärung und Bildung für die besonderen Belange des Natur- und Umweltschutzes beitragen kann. Projekte dieser Art sind wesentlicher Bestandteil vergangener Internationaler Gartenausstellungen und Bundesgartenschauen gewesen und nehmen jeweils Bezug auf die besonderen Belange des Ortes. Es entsteht ein innovativer Lernort in der Hanse- und Universitätsstadt Rostock, der insbesondere maritime Aspekte des Umwelt- und Naturschutzes zum Thema hat. Die Nähe und Betroffenheit besonders schützenswerter Strukturen stellt dabei einen gewissen Widerspruch dar, im Zuge der weiteren Umsetzung werden bei der Konstruktion die Belange des Umwelt- und Artenschutzes einen gewichtigen Faktor darstellen um den Eingriff zu begrenzen. Der direkte Bezug zum Wasser und Erfahrbarkeit der umliegenden Naturräume lassen den Standort als besonders geeignet erscheinen.

Gleichsam soll durch den Zugang zum Wasser ein Beitrag zur unmittelbaren Erfahrbarkeit geleistet werden und in Folge der Anziehung von touristischen Besuchern auch ein wichtiger Beitrag für die wirtschaftliche Entwicklung des Standortes erbracht werden.

Grundsätzlich bieten bauliche Anlagen auf dem Wasser eine eingeschränkte, aber demnach auch mit großen Herausforderungen verbundene Varianz von Konstruktionen und werfen im Sinne der Entwicklung des Warnow-Quartiers als ein Modellquartier für eine grüne Stadtentwicklung Fragen nach infrastruktureller Versorgung, funktionaler Mischung und nachhaltigen Bauweisen auf. Aufgrund des zu erwartenden Eingriffs in sensible und geschützte Landschaftsbestandteile sind die Pläne für weitergehende Bebauung inkl. Wohnnutzung auf dem Wasser aufgegeben worden.

Allgemein wird darauf hingewiesen, dass im weiteren Planverfahren die textlichen Festsetzungen zum sonstigen Sondergebiet „Umwelt, Kultur, Wissenschaft und Forschung“ sowie „Umweltlabor“ weitergehend ausdifferenziert werden.

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Wesentlichen über die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) sowie der Angabe der zulässigen Zahl der Vollgeschosse geregelt. Grundlage für die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung bildet wiederum der städtebauliche Rahmenplan „Warnow-Quartier“.

Entlang des Dierkower Damms sieht der Rahmenplan geschlossene Raumkanten mit einer Geschossigkeit von 5-6 Geschossen sowie einzelnen baulichen Akzentuierungen mit 7-8 Geschossen vor. Im inneren des Plangebiets (urbane Bereiche) ist eine Höhenstruktur von 4-5 Geschossen vorgesehen. Gleichfalls zu den Landschaftsbereichen (Stadtpark und Warnow). Ein städtebauliches Merkzeichen bzw. Hochpunkt soll im nordwestlichen Quartierseingang, mit bis zu 12 Geschossen entstehen. Hinsichtlich der Baustruktur sieht der Rahmenplan darüber hinaus vor, dass die beiden durch das Quartier führenden Hauptsachsen, eine enge bauliche Fassung erhalten sowie zur Warnow und Stadtpark eine durchlässige Stadtkante mit einzelnen Versprüngen herausgebildet wird.

Für die einzelnen Baufelder ergeben sich rechnerisch folgende städtebauliche Kennwerte:

Tab. 1 : Übersicht Kennziffern