Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 13.MU.204 „Warnow-Quartier, Dierkower Damm“

Bauweise

Für alle Bauflächen innerhalb des festgesetzten Urbanen Gebiets wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Ursächlich hierfür ist, dass der städtebauliche Rahmenplan eine Blockrandbebauung in teilweiser offener, teilweise geschlossener Bauweise vorsieht. Grundsätzlich wird Bezug auf die europäische Stadt der Gründerzeit, insbesondere die Bebauungsstruktur innerhalb der Rostocker Altstadt, genommen. Indem keine Längenbegrenzungen für Gebäude vorgegeben werden, wird mit der festgesetzten Bauweise die Umsetzung der im städtebaulichen Masterplan dargestellten Blockstruktur (Schaffung urbaner Raumkanten) ermöglicht.

Überbaubare Grundstücksfläche

Zur Sicherung der städtebaulichen Zielsetzung des Rahmenplans „Warnow-Quartier“ werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baulinien und Baugrenzen festgesetzt. Baulinien werden an städtebaulich prägnanten Stellen festgesetzt. Mit der Festsetzung von Baulinien an den Nachbarschaftsplätzen soll der Rand der Nachbarschaftsplätze betont und einzelne Grünflächen von Gebäuden baulichen gefasst werden. Weitergehend sind Baulinien entlang der zwei gebietsprägenden Nord-Südachsen sowie entlang der zentralen Erschließungsachse (Planstraße A) festgesetzt. Hier soll in Kombination mit der Festsetzung einer abweichenden Bauweise (Gebäude mit mehr als 50 m), eine Fassung des Straßenraumes erzeugt werden.

Im weiteren Teil des Bebauungsplans werden Baugrenzen festgesetzt. In den Baufeldern MU A, MU B, MU C, MU D und MU E weisen diese einen einheitlichen Abstand von 2,50 m zur Baugebietsgrenze auf. Zu den im Zentrum sowie am westlichen Rand des Geltungsbereichs liegenden Grünflächen von 5,0 m sowie zu den im nördlichen Bereich befindlichen Grünstrukturen, einen Abstand von 6,0 m. In Kombination mit dem weitreichenden Ausschluss von Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche soll hierdurch eine attraktive Vorzone geschaffen werden. Darüber hinaus stellt die Festsetzung von Baugrenzen sicher, dass sich bei der Errichtung der einzelnen Gebäude innerhalb des Plangebiets, an den räumlichen Leitlinien des städtebaulichen Rahmenplans orientiert werden muss, und eröffnet gleichzeitig ein hohes Maß an Flexibilität zur Anordnung und Stellung der Gebäude innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche.

Abweichungen gibt es im Bereich der sonstigen Sondergebiete SO2 und der Baugebiete MU F und MU H, wo kein Abstand zu den Baugebietsgrenzen vorgesehen ist (z.B. für Vorzonen), sondern die Festsetzung von Baugrenzen ausschließlich zur Vorgabe der baulichen Kubatur der Gebäude dient. Ebenso gibt es Abweichungen im Bereich der urbanen Gebiete MU J, MU K und MU L, wo im Bereich zum Dierkower Damm größere Flächen vorgehsehen sind, die zur Wahrung eines Abstandes zwischen dem Dierkower Damm und dem Warnow-Quartier von Bebauung freizuhalten sind.

TF 3.1 Im Urbanen Gebiet ist auf den öffentlichen Verkehrsflächen abgewandten Seiten eine Überschreitung von festgesetzten Baulinien und Baugrenzen durch Terrassen bis zu einer Länge von jeweils 5 m und einer Tiefe bis zu 3 m zulässig.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO).

TF 3.2 Im Urbanen Gebiet ist auf den öffentlichen Verkehrsflächen abgewandten Seiten eine Überschreitung von festgesetzten Baulinien und Baugrenzen durch Balkone bis zu einer Tiefe von 2,0 m zulässig. Der Anteil der vortretenden Gebäudeteile in Form von Balkonen darf dabei ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand je Geschoss nicht überschreiten.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO).

Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO gilt grundsätzlich, dass Gebäude und Gebäudeteile die Baugrenze nicht überschreiten dürfen. Nach § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO kann jedoch, wie im vorliegenden Bebauungsplan, ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß innerhalb der jeweiligen Grundstücksfläche zugelassen werden.

Balkone und Terrassen tragen im Besonderen zu einer Erhöhung der Wohnqualität und somit der Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei. Vor allem in Bereichen mit stark verdichteten Bebauungsstrukturen ist dies von besonderer Relevanz. Grundsätzliches Ziel der Festsetzung ist es, die Anordnung von Balkonen und Terrassen flexibel zu gestalten ohne die bauliche Ausnutzung der Grundstücke weitergehend einzuschränken.

Nach § 6 Abs. 5 LBauO M-V beträgt die Tiefe der Abstandsflächen vor den Außenwänden von Gebäuden 0,4 der Wandhöhe, gemessen zwischen Geländehöhe und Oberkante der Wand, mindestens jedoch 3 m. Die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen dienen vorrangig der Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung. Sofern die nach der LBauO M-V vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten werden, kann von der Wahrung der allgemeinen Anforderung an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausgegangen werden. Ein hinzukommender Abwägungsbedarf besteht in diesen Fällen nicht. Die Festsetzung geringerer bzw. abweichender Abstandsflächentiefen ist dagegen grundsätzlich nur gerechtfertigt, wenn städtebaulich begründete besondere planerische oder bauliche Situationen vorliegen und die durch die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter in der Abwägung berücksichtigt werden.

Im gesamten Plangebiet ist das Bebauungskonzept hinsichtlich gemäß § 6 LBauO M-V einzuhaltender Abstandsflächen überprüft worden. Bei voller Ausnutzung des jeweils festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung im Zusammenspiel der überbaubaren Grundstücksflächen mit der als Höchstmaß zulässigen Gebäudehöhen kommt es in einigen Bereichen des festgesetzten Urbanen Gebiets zu einer Unterschreitung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen. Die Unterschreitung der Abstandsflächen betrifft vornehmlich die Schmalseiten der im Urbanen Gebiet befindlichen Baublöcke. Damit es hier nicht zu weiteren Überschreitungen kommen kann, ist zwischen den betroffenen Bauten keine Festsetzung für die Abweichung von Baugrenzen (für Balkone) getroffen worden. Weitergehend sind die Abstände zwischen den betroffenen Bauten so bemessen, dass mit einem Abstand von mindestens 7,50 m grundsätzlich eingehalten ist. Darüber hinaus können die Grundrisse der Wohnungen an den betroffenen Stellen so gewählt werden, dass es keine einseitig ausgerichteten Wohnungen zu den abstandskritischen Bereichen gibt. Im Allgemeinen ist darauf hingewiesen, dass die Abstandsflächenunterschreitung eine direkte Folge der städtebaulichen Zielsetzung ist, die vorsieht, innerhalb des Plangebiets durch abwechslungsreiche Gebäudekubaturen eine mannigfaltige Silhouette in Höhe und Gebäudefluchten zu schaffen.

TF 4.1 Im Bereich der Flächen A1A2A3A4 beträgt das Maß für die Berechnung der Abstandsflächen für die angrenzenden Gebäude 0,25 H, wenn bei Wohnungen, deren Fenster zu diesen Bereichen ausgerichtet sind

keine Fenster von Aufenthaltsräumen betroffen sind oder

ein Aufenthaltsraum, dessen Fenster zu diesem Bereich ausgerichtet ist, mindestens ein weiteres abgewandtes Fenster aufweist.

In den gekennzeichneten Bereichen sind Balkone nicht zulässig.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB).

TF 5.1 In den Baugebieten sind Stellplätze sowie Garagen und Garagengeschosse außer auf den dafür vorgesehenen Flächen nicht zulässig. Dies gilt nicht für Stellplätze für Menschen mit schwerer Gehbehinderung und Rollstuhlnutzende. In den Baugebieten MU F, MU J, MU K und MU L sind oberirdische Stellplätze für Kurzzeitnutzung (z.B. Liefer- und Ladeverkehr) ausnahmsweise zulässig.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO).

Große Teile des entstehenden Quartiers sollen autoarm bzw. autofrei entwickelt werden. Innerhalb der Straßenräume sind nur punktuell Stellplätze für Kurzzeitparken, mobilitätseingeschränkte Personen sowie Zonen zum Be- und Entladen vorgesehen. Die Anlage von Stellplätzen ist daher in den Baugebieten ausgeschlossen. Für gewerblich geprägte Bereiche werden Ausnahmen zugelassen.

Grundlage für die verkehrliche Entwicklung stellt das für das Plangebiet erarbeitete Mobilitätkonzept dar. Planerisches Ziel ist es, den motorisierten Individualverkehr im Plangebiet zu reduzieren und die erforderlichen Stellplätze in den gebietsbezogenen Quartiersgaragen zu bündeln, um zu einer erheblichen Reduzierung des Flächenverbrauchs zu kommen, die herkömmlicherweise mit der Anlage zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs verbunden sind. Begleitet durch die Entwicklung von attraktiven Fuß- und Radwegen sowie eine gute Erschließung des Plangebiets durch den öffentlichen Personennahverkehr, können somit die öffentlichen und privaten Räume, die bislang in der städtebaulichen Planung vorrangig den Belangen des motorisierten Individualverkehrs untergeordnet wurden, den Bewohnern des Warnow-Quartiers in einem umfänglicheren Maße zur Verfügung gestellt werden.

TF 5.2 Im Urbanen Gebiet sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO nur in den überbaubaren Grundstücksflächen und innerhalb der Flächen für Gemeinschaftsanlagen zulässig. Dies gilt nicht für Unterflursysteme und Fahrradabstellplätze.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1 und § 23 Abs. 5 BauNVO).

Eine möglichst weitgehende Freihaltung der Freiflächen innerhalb der Baufelder stellt ein wichtiges Planungsziel dar. Dazu wird die Zulässigkeit von Nebenanlagen auf ein eingeschränktes Maß begrenzt. Daher wird festgesetzt, dass Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO nur in den überbaubaren Grundstücksflächen sowie innerhalb der Flächen für Gemeinschaftsanlagen zulässig sind.

TF 5.3 Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung – außer Bienenhaltung – werden für alle Baugebiete ausgeschlossen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1 BauNVO).

Im gesamten Plangebiet sind Einrichtungen und Anlagen für die (Klein-)Tierhaltung unzulässig. Anlagen zur Kleintierhaltung stehen im Widerspruch zur Entwicklung eines mischgenutzten urbanen Stadtquartiers. Neben der Möglichkeit, dass durch entsprechend Nebenanlagen die Freiraumqualität beeinträchtigt werden könnte, ergibt sich der Ausschluss auch aus dem Umstand, dass ggf. die Wohnruhe gestört werden könnte.

Der Ausschluss von Einrichtungen und Anlagen für die (Klein-)Tierhaltung zielt nicht auf die Haltung von Bienen ab. Aufgrund des erheblich gesunkenen Bestandes an Bienen soll diese an geeigneten Standorten zulässig sein. Auch ist von der Festsetzung nicht z.B. die Haltung von Hunden, Katzen und sonstigen Kleintieren, die typischerweise einer im Rahmen der Wohnnutzung befindlichen Freizeitbetätigung dient, betroffen.