Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 11.M.200 "Am Rathaus / Am Schilde"

Die aus dem hohen Überbauungsgrad resultieren und festgesetzten GFZ für die Baufelder MU 1 und MU 2 von 4,0 überschreiten die in § 17 Abs. 1 BauNVO für Urbane Gebiete festgelegte Obergrenze von 3,0.

Für das Baufeld GB 1 wird eine GFZ von 4,5 und für das Baufeld GB 2 ebenfalls eine GFZ von 4,0 festgesetzt.

Das städtebauliche Ziel, im Kernbereich der Hanse- und Universitätsstadt Rostock die historische Stadtstruktur wieder erkennbar zu machen, erfordert hier eine geschlossene Randbebauung in einer weitgehenden Annäherung an die historischen Baufluchten rund um den Neuen Markt. Entlang der Straße Vogelsang und Kleine Wasserstraße soll unter dieser Zielsetzung eine Neubebauung ermöglicht werden, die die Straßenkorridore wieder räumlich definiert und die städtebaulichen Zusammenhänge wiederherstellt.

Für den Fußgängerbereich soll dabei eine für eine innerstädtische Fußgängerzone angemessene, mit der Gesamtsituation korrespondierende Höhenentwicklung erreicht werden.

Die für den Bereich geltende Denkmalbereichssatzung fordert:

㤠3 Sachlicher Geltungsbereich (Schutzgegenstand)

3.1a.) das überlieferte historische Straßen- und Platzsystem

Bereich (B) Die Bereiche orientierten sich zwar am historischen Straßenverlauf, weiteten den Straßenraum aber auf. Dabei wurden zum Teil Vorgärten und Baumreihen angelegt, die es im mittelalterlichen Straßennetz nicht gab. Die Krämerstraße wurde nach dem Krieg als Hauptstraße ausgebaut und auf den Chor der Marienkirche orientiert, die Steinstraße erheblich verbreitert. Der historische Platz Am Schilde ist derzeit nicht mehr ablesbar und soll im Rahmen der Bebauung der Nordseite des Neuen Marktes und des Quartiers westlich der Kleinen Wasserstraße wiederhergestellt werden.

Mit der teilweisen Aufgabe der Stadtbefestigungsanlagen im 19. Jh. wurden auf deren Flächen die Ernst-Barlach-Straße und die Wallstraße als repräsentative neue Straßen angelegt, die in dem Platz vor dem Steintor münden.

3.1b.) die überlieferte Parzellenstruktur mit der straßenseitigen Baulinie und ihrer Bebauung:

Bereich (B1) In den Wiederaufbaugebieten wurden langgestreckte Wohnblöcke auf größeren Grundstücken errichtet und die historische Parzellierung dabei vollständig aufgegeben. Durch ein Zurücksetzen der vorderen Baulinie wurde die Anlage von Vorgärten möglich. Die Ecken der Blockränder blieben meist offen. Dadurch ist eine Verbindung zu den großen begrünten Innenhöfen gegeben.

Das Quartier an der Nordseite des Neuen Marktes sowie westlich der Kleinen Wasserstraße ist bisher nicht wiederaufgebaut worden. Mit dem Ziel der Wiedergewinnung des historischen Platzes Am Schilde ist für die Nordseite des Neuen Marktes in Anlehnung an die historische Baulinie eine Neubebauung geplant. Entlang der Kleinen Wasserstraße und An der Hege ist eine Blockrandbebauung vorgesehen.“

Die Blockrandbebauung ist im beschlossenen Quartierblatt „Neuer Markt“ beschrieben und durch den Beschluss zum Sanierungsziel erklärt worden.

Unter diesen Zielsetzungen ergeben sich Baublöcke, in denen raumwirksame geschlossene Blockränder, wie sie bis zur Zerstörung im Zweiten Weltkrieg vorhanden waren, nur unter Überschreitung der in § 17 BauNVO festgelegten GFZ-Obergrenze realisierbar sind.

Im GB 2 soll im 1. Vollgeschoss zu großen Teilen eine Gemeinschaftsgarage integriert werden. Der Verlust der Bruttogeschossfläche für die Gemeinbedarfsfläche der Verwaltung soll durch die Integration der Stellplätze nicht nachteilig bewertet werden. Gerade in verdichteten innerstädtischen Lagen ist eine Integration der Stellplätze in den Hauptkörper als positive Entwicklung zu beurteilen. Um dies zu gewährleisten, ist der Anteil der Bruttogeschossfläche, der für die Stellplätze entfällt, nicht auf die zulässige Gesamtgeschossfläche anzurechnen. Damit der Gebäudekörper deshalb nicht übermäßig groß wird, ist die Fläche der Gemeinschaftsgarage im 1. Vollgeschoss auf 70 % begrenzt.

Sicherstellung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsplatzverhältnisse und ausgleichende Umstände und Maßnahmen

Aus städtebaulicher Sicht ist die Überschreitung der GRZ- und GFZ-Obergrenzen im MU zu vertreten, da die unmittelbar angrenzenden breiten Straßenzüge sowie die neu entstehenden Fußgängerbereiche ausreichend Freiflächen im Umfeld der Bebauung schaffen. Die Höhen orientieren sich an der umliegenden Bebauungsstruktur. Der Fußgängerbereich hat einen Boulevardcharakter und schafft lichte Freiräume zwischen den Gebäuden. Durch die abgetreppte Höhenstruktur und die Ausbildung von Innenhöfen soll die Belichtung auch im Innenbereich der Blöcke ausreichend gewährleistet sein. Die Wohnnutzungen befinden sich in den oberen Vollgeschossen, sodass die Besonnung für diese Bereiche gewährleistet wird.

Des Weiteren trägt der vollständige Ausschluss vom motorisierten Individualverkehr innerhalb des Baugebiets zu einer Steigerung der Qualität der Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei. Durch begrünte Dachflächen sowie gestaltete Grünflächen im Umfeld der Gebäude und durch das Anpflanzen von Bäumen sollen nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt begrenzt werden.

Das Bebauungsplangebiet weist ein starkes Gefälle zwischen der Platzebene des Neuen Marktes und den Erschließungsstraßen auf. Zwischen Neuem Markt und Vogelsang fällt das Gelände etwa 4,00 m und zwischen Neuem Markt und Kleiner Wasserstraße etwa 7,00 m ab. Die Höhen baulicher Anlagen sollen sich den die Stadtstruktur bildenden Gebäuden der näheren Umgebung anpassen. Die geplanten Gebäude sind in ihrer Höhenentwicklung so begrenzt, um negative Auswirkungen auf das Ortsbild zu vermeiden. Aus Blickrichtung Lange Straße und Krämerstraße ist die Stadtsilhouette im Planungsbereich neben einer abgetreppten Firstlinie viergeschossiger Wohn- und Geschäftsbauten durch die Türme der Marienkirche und des Rathauses geprägt. Insbesondere letztgenannte städtebauliche Abwicklung ist schützenswert und soll durch Neubauten nicht unangemessen verstellt werden.

Traufhöhen/Gebäudehöhen

Die festgesetzten zulässigen minimalen und maximalen Höhen baulicher Anlagen (Traufhöhen TH sowie Gebäudehöhen GH) beziehen sich auf das in der Satzung (Teil A) Planzeichnung verwendete Höhensystem (siehe katastermäßiger Bestand).

Um die Höhenfestsetzungen entsprechend einordnen zu können, wurde die die beabsichtigte Geländeoberfläche in m NHN in den Baufeldern analysiert, die sich wie folgt darstellt:

Tabelle 1: Geplante Geländehöhen in m NHN und die Referenzpunkte je Baufeldseite

Die Kombination der schwierigen Geländesituation mit den gestalterischen Festsetzungen erschwert es, konkrete Festsetzungen zu den jeweiligen Höhen in den Baufeldern zu treffen. Den zukünftigen Bauherren soll ein gestalterischer Spielraum eingeräumt werden, ohne in der Höhenentwicklung untereinander zu weit abzuweichen. Bei den Gemeinbedarfsflächen wurde auf die Festsetzung von Vollgeschossen verzichtet, da in dem zukünftigen Verwaltungsgebäude u.a. unterschiedlichste Anforderungen einer modernen Stadtverwaltung zu implementieren und zudem repräsentative und öffentlichkeitswirksame Räume wie bspw. der Bürgerschaftssaal zu integrieren sind. Damit sich das Gebäude dennoch harmonisch in die Gesamtumgebung einfügt wurden die entsprechenden Höhen festgesetzt.

Die folgenden Abbildungen verdeutlichen die Herangehensweise an die großzügigen Höhenfestsetzungen und wie die einzelnen Baufeldseiten in der Höhenentwicklung gestaltet werden könnten. Im Zusammenhang mit der Festlegung zur Zahl der Vollgeschosse und den o. g. städtebaulichen Zielen ergeben sich nachfolgende Festsetzungen zur Höhengestaltung.

Die festgesetzte Trauf- und Gebäudehöhe über m NHN für die jeweiligen Baufelder liegt bei minimal bis maximal:

Tabelle 2: Festgesetzte Trauf- und Gebäudehöhen über NHN

Eine detaillierte Ableitung zu den einzelnen Baufeldseiten kann dem Anhang 8.1 entnommen werden.

Um die Dachlandschaft in den Baugebieten flexibel zu halten können in den Urbanen Gebieten und in der Gemeinbedarfsfläche GB 2 betrieblich notwendige Gebäudeteile (bspw. Pauseneinrichtungen, Treppenhäuser, …) und technische Anlagen (Aufzüge, Entlüftungsanlagen, …) auf bis zu maximal 15 % der Dachgeschossfläche und bis maximal 2,0 m über der festgesetzten Gebäudehöhe sowie mit einem Abstand von mindestens 3,0 m zur vorderen Gebäudefassade ausnahmsweise zugelassen werden. Die möglichen Anlagen sollen aus dem öffentlichen Raum nicht wahrgenommen werden, weshalb Sie zurückgesetzt und untergeordnet zu errichten sind.

Die neu zu gestaltenden Gebäudekomplexe sollen bestmöglich alle aktuellen Vorgaben an die Energieeffizienz erfüllen und durch zukunftsweisende Technologien einen langfristigen und nachhaltigen Beitrag gegen die Klimaerwärmung beitragen. Durch die Bereitstellung von maximal 50 % der Dachflächen für die Nutzung von regenerativen Energien soll ein nachhaltiger Beitrag für den ökologischen Fußabdruck der Hanse- und Universitätsstadt Rostock sichergestellt werden, ohne dabei in das Erscheinungsbild der Rostocker Innenstadt einzuwirken.

Die Zahl der Vollgeschosse für die Baufelder MU 1 und MU 2 wird auf höchstens 6 und mindestens 4 festgelegt. Die Anzahl der Vollgeschosse ist mit der städtebaulichen Verdichtung in diesem Bereich auf der Grundlage des beschlossenen Quartierblattes (Sanierungsziel) vorgegeben. Die städtebauliche Wirkung eines Gebäudes mit vier Geschossen erfolgt durch die Festsetzung der Traufkanten und der Dachneigung (50 bis 70 Grad). Des Weiteren fügt sich die Bebauung so in die nähere Umgebung ein.