Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 11.M.200 "Am Rathaus / Am Schilde"

In allen Baufeldern ist die geschlossene Bauweise festgesetzt. In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Abstand zur Grundstücksgrenze errichtet (§ 22 Abs. 3 BauNVO). Diese Festsetzung dient dem Ziel, die städtebaulich überwiegend vorherrschende Quartierstruktur (mehrgeschossige Blockrandbebauung; Geschosswohnungsbau, Bürobau) wieder zu beleben.

Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen und in städtebaulich begründeten Fällen durch Baulinien angegeben. Während die durch Baugrenzen gebildeten Abschnitte eine vergleichsweise offene Anordnung der Gebäude mit individuellen Vor- und Rücksprüngen sowohl von Baukörpern als auch von ganzen Gebäuden erlauben, führen die festgesetzten Baulinien zu prägnanten grundstücksübergreifenden Raumkanten.

Die Festsetzungen zu den Baulinien ermöglichen geringere Tiefen der Abstandsflächen, als sie durch § 6 Abs. 5 der Landesbauordnung M-V mit dem Maß von 0,4 H (40 % der Gebäudehöhe) festgelegt sind. Hier wird Bezug genommen auf § 6 Abs. 1 der Landesbauordnung M-V, der eine Unterschreitung der Abstandsflächentiefen zulässt. „Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, „1. die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf, …“.

Aufbauend auf den städtebaulichen Zielen des Rahmenplans und der Analyse des Plangebietes soll die Ausbildung eines Platzes zwischen Neuem Markt und Krämerstraße, in Anlehnung an den historischen dreieckigen Platz am Schilde entstehen. Hierfür ist die Formulierung fehlender Raumkanten (Kleine Wasserstraße, Vogelsang) notwendig. Der Bezug zum Bestand und zur ehemaligen Bebauung soll durch die Ausweisung von Baugrenzen und Baulinien geschaffen werden. Das Plangebiet liegt im Denkmalbereich, sodass die Sicherung des historischen Stadtkörpers in seinen äußeren Begrenzungen durch die Ausweisung von Baulinien und Baugrenzen gewährleistet werden soll. Entscheidend sind hier die Erlebbarkeit der historischen Straßenverläufe sowie die Erkennbarkeit traditioneller Grundstücksgrößen sowie das äußere Erscheinungsbild der Gebäude und baulichen Anlagen. Zur Wahrung dieser Ziele dürfen Baulinien und Baugrenzen auch geringfügig nicht überschritten werden.

Eine Ausnahme bilden im 1. Vollgeschoss die festgesetzten Ein- und Ausfahrtsbereiche, sodass die Baulinie in diesem Bereich auf einer Breite von jeweils höchstens 10 m unterbrochen werden darf, um die Erschließung für die Gemeinschaftstiefgarage zu ermöglichen.

Außer durch die Lage in einem überwiegend bebauten Innenstadtgebiet ist die Ausweisung von Baulinien vor allem durch die städtebaulichen Ziele begründet, die neben einer Annäherung an den historischen Stadtgrundriss mit seinen teilweise schmalen Straßenräumen auch die Herstellung einer straßenbegleitenden Randbebauung in aufeinander abgestimmter innenstadttypischer Höhenentwicklung und die Rücksichtnahme auf den denkmalgeschützten Gebäudebestand zum Gegenstand haben.

MU 1

Die festgesetzten Grundstücksgrenzen und die umlaufenden Baulinien sind aus städtebaulichen Gründen deckungsgleich. Für die Flächen außerhalb der Gebäude sind nur öffentliche Flächen zulässig. Die direkte Anbindung der öffentlichen Verkehrsflächen an die Gebäudekanten resultiert aus der Lage im Stadtzentrum und der hier vorherrschenden Bauweise direkt an der öffentlichen Verkehrsfläche. Die Grundstücksbildung direkt an den Außenkanten der Gebäude wird bestimmt durch den Charakter des angrenzenden Stadtzentrums, in dem ebenfalls die Gebäude bis an die Straßenkante ausgeführt sind, ohne Ausbildung einer privaten Vorfläche. Ziel der städtebaulichen Planung ist die Zusammenführung/Integration des neu geplanten Bereiches in den funktionellen Zusammenhang mit dem Innenstadtbereich.

MU 2

Die festgesetzten Baulinien an der Nordseite, der Westseite und den jeweils um 12 m herumgezogenen Baulinien in die nördliche Kleine Wasserstraße und die neu zu bauende Verkehrsverbindung zwischen Kleiner Wasserstraße und Neuem Markt sind aus städtebaulichen Gründen deckungsgleich mit den zukünftigen Grundstücksgrenzen. Die angrenzenden Flächen an das Baufeld sind öffentliche Flächen. Die direkte Anbindung der öffentlichen Verkehrsflächen an die Gebäudekanten resultiert aus der Lage im Stadtzentrum und der hier vorherrschenden Bauweise direkt an der öffentlichen Verkehrsfläche.

Für die östliche und südliche Blockseite werden bei Abzug der jeweiligen Baulinien in einer Länge von 12,00 m weiterführend Baugrenzen festgeschrieben. Der festgelegte Überbauungsgrad und der für Wohnungen erforderliche Bau von Spielplatzflächen auf dem Grundstück erfordern möglicherweise eine Öffnung des Baublocks. Diese Öffnung ist nur an den beiden Blockseiten mit Baugrenzen möglich, da hier die städtebauliche Notwendigkeit einer vollständigen Schließung des Baublocks unter Berücksichtigung der angrenzenden Bestandsbebauung nicht zwingend erforderlich ist.

Die Baulinie/Baugrenze entlang der Kleinen Wasserstraße weicht von der Bauflächenausweisung im Quartierblatt Neuer Markt ab. Die Baulinie/Baugrenze ist um mindestens 3,00 m zurückgesetzt, was zum Schutz der vorhandenen Baumreihe erfolgte.

GB 1

Wesentliches städtebauliches Ziel für dieses Baufeld ist die Platzbildung für den Fußgängerbereich und die Sicherung einer Gebäudeecke im Übergang vom Fußgängerbereich zum Neuen Markt. Daher wird für den Hauptbaukörper des Baufeldes GB 1 eine nördliche Baulinie festgelegt, die sich 5 m um die nordwestliche Gebäudeecke in Richtung Neuer Markt herumzieht. Alle anderen Baufeldkanten werden als Baugrenzen definiert.

Im Baufeld GB 1 soll in dem festgesetzten Durchgang eine lichte Höhe von mindestens 3,50 m eingehalten werden, um die derzeitige wichtige und historisch vorhandene Wegeverbindung zwischen dem Vogelsang und der Großen Wasserstraße weiterhin zu erhalten und die Möglichkeit des Durchquerens des Baufeldes GB 1 zum Innenhof des Rathauses zu ermöglichen.

GB 2

Alle an öffentlichen Verkehrsflächen liegende Gebäudekanten werden durch Baulinien festgeschrieben.

Die direkte Anbindung der öffentlichen Verkehrsflächen an die Gebäudekanten resultiert aus der Lage im Stadtzentrum und der hier vorherrschenden Bauweise direkt an der öffentlichen Verkehrsfläche. In der Kleinen Wasserstraße ist die Lage des Verwaltungsbaus parallel zur Straße im Quartierblatt „Neuer Markt“ 2016 als Sanierungsziel städtebaulich-funktionell ausgewiesen. Der direkte Anschluss an das Nachbargrundstück wird mit der im Quartier vorherrschenden geschlossenen Bebauung begründet.

Die Baulinie entlang der Kleinen Wasserstraße weicht von der Bauflächenausweisung im Quartierblatt Neuer Markt ab. Die Baulinie ist um mindestens 3,00 m zurückgesetzt, was zum Schutz der vorhandenen Baumreihe erfolgte.

Aus der Festsetzung von Baulinien zum südlichen Grundstück 1389/3 in der Kleinen Wasserstraße ergibt sich die Notwendigkeit eines Brandgiebels entlang der gesamten betroffenen nördlichen Grundstücksgrenze soweit keine Fensterrechte mit entsprechenden Baulasten eingetragen werden.

Aus der Festsetzung einer Baulinie zum südlichen Grundstück 1447 ergibt sich nicht die Notwendigkeit eines Brandgiebels, da alle Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück liegen und perspektivisch auch nicht an diese Außenwand gebaut werden soll, da das Haus an der Hege 11 ein Einzeldenkmal ist und diesem Gebäude ein entsprechender Freiraum zugestanden werden soll.

Ein Zurücktreten der Baulinie bei architektonischen Gliederungen der Fassade bspw. durch Treppenhäuser, Schlitze, Rücksprünge oder Loggien soll bis im GB 2 bis zu einem Maß von 1,0 m möglich sein, sofern die Breite der zurücktretenden Gebäudeteile jeweils 8,0 m nicht überschreitet und ihr Anteil an der Breite der jeweiligen Außenwand insgesamt 20 % nicht überschreitet. Obwohl gerade bei einer Baulinie der städtebauliche Sinn und Zweck darin besteht, zwingend auf dieser zu bauen, soll es ausnahmsweise möglich sein, die Außenfassade durch einen geringen Anteil zu gliedern und rückspringen zu lassen. Der Anteil wurde dabei bewusst niedrig gehalten.

Der Marienkirchplatz (östlich der Marienkirche) soll von Gebäudekanten mit Arkaden im ersten Vollgeschoss gefasst werden. Arkaden sollen entlang der Straßenbahntrasse als verbindendes Element zwischen Langer Straße und Neuem Markt (Alte Post) aufgegriffen und fortgeführt werden. Im Planungsbereich betrifft das die Westseite des Baufeldes MU 1. Die Arkadengänge sollen auf die Höhe des 1. Vollgeschosses begrenzt werden, jedoch eine lichte Höhe von mindestens 4,50 Meter und eine lichte Breite von mindestens 4 Meter haben – u. a., um Passanten entlang der Straßenbahntrasse und dem Radweg unter Berücksichtigung von Werbeaufstellern und möglichen Tischen und Stühlen ausreichend Raum zu bieten und einen sicheren Abstand zu gewährleisten sowie die Befahrung durch Sonderfahrzeuge zu ermöglichen.

Zwischen den GB-Flächen wird ein Durchgang für den Fußgängerbereich festgesetzt, weshalb das GB 1 in der Höhe seines Kellergeschosses beschränkt ist und unter dem Verbinder eine lichte Höhe vorgesehen ist. Die festgesetzte lichte Höhe für den Durchgang von mindestens 3,50 m ermöglicht die Befahrung für Sonderfahrzeuge.