Planungsdokumente: Klarstellungs- und Ergänzungssatzung Alt Sührkow

Grundsätze und Ziele der Raumordnung

Laut Landesverordnung über das Landesraumentwicklungsprogramm (LEP-LVO M-V) vom 27. Mai 2016 gehört die Gemeinde Alt Sührkow der Planungsregion 'Region Rostock' an. Die Gemeinde hat keine zentralörtliche Funktion; sie zählt zum Nahbereich des Mittelzentrums Teterow. Das Landesraumentwicklungsprogramm (LEP-LVO M-V) sowie das Regionale Raumentwicklungsprogramm Region Rostock (RREP MM/R) (GVOBl. M-V 2011 S. 938) stellt die Gemeinde Alt Sührkow als Gemeinde im ländlichen Raum dar. Sie liegt im Nahbereich des Mittelzentrums Teterow und in einem 'Vorbehaltsgebiet Landwirtschaft' und im 'Tourismusentwicklungsraum'. Alt Sührkow ist umgeben von einem Vorbehaltsgebiet für Naturschutz und Landschaftspflege. Beide Raumordnungsprogramme verweisen auf die grundsätzlich gegebene Möglichkeit der Gemeinden, in angemessener Weise Wohnbauland zur Verfügung zu stellen. Demgegenüber müssen sich Planungen aber auch an der Bedarfsgerechtigkeit unter den Aspekten der räumlichen Lage, der zentralörtlichen Funktion und des demographischen Rahmens orientieren. Für Gemeinden wie Alt Sührkow ohne zentralörtlichen Status und ohne besondere Versorgungs- und Angebotsfunktion bedeutet dies, dass sich die Bereitstellung von Wohnbauflächen am Eigenbedarf der Gemeinde zu orientieren hat. Konkurrierende Entwicklungen gegenüber anderen Gemeinden, insbesondere gegenüber Zentralen Orten, würden Konflikte i. S. d. § 1 Abs.4 BauGB begründen und wären unzulässig.

Die Neuaufstellung der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung steht den Zielen der Raumordnung nicht entgegen. Mit der Satzung werden keine Grundlagen für raumrelevante Entwicklungspotenziale oder Entwicklungshemmnisse gelegt, sondern lediglich vorhandene Bau-

rechte geordnet und kleinteilig erweitert. Die Satzung dient insbesondere der Klarstellung bauplanungsrechtlicher Zulässigkeitsvorschriften.

Flächennutzungsplan

Die Gemeinde Alt Sührkow verfügt über keinen Flächennutzungsplan. Insofern bestehen keine förmlichen Bindungen an die vorbereitende Bauleitplanung oder im Rahmen einer geordneten baulichen Entwicklung beachtliche planerische Leitlinien.

Planungsrechtliche Situation

Grundsätzlich können die Satzungsformen nach § 34 Abs. 4 Satz 2 BauGB miteinander verbunden werden. Im vorliegenden Fall werden also die Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB (Klarstellungssatzung) mit der Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB (Ergänzungssatzung) verbunden und die Wirkung des § 34 BauGB somit auch auf bebauten und unbebauten Flächen des Ortsteils innerhalb der Satzung gesichert.

Bei der Aufstellung der Satzung für die Gemeinde Alt Sührkow nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB sind gemäß & 34 Abs. 5 BauGB folgende Voraussetzungen einzuhalten:

1. „…sie muss mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein…“

Die Einordnung der vorliegenden Satzung in die Grundsätze der Bauleitplanung, insbesondere nach § 1 Abs. 3 bis 7 BauGB, steht diesem aufgrund des gegebenen Zusammenhangs, des Gewichts und der vorhandenen Prägung nicht entgegen.

Für die Ergänzungsflächen sind aufgrund ihrer Lage keinerlei Widersprüche zu erkennen. Daher wird neben den Ausgleichsfestsetzungen und geringen Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksfläche auch keine Notwendigkeit zu ergänzenden Festsetzungen festgestellt. Sowohl die in der Öffentlichkeits- als auch in der Behördenbeteiligung zu ermittelnden Belangen werden vor Erlass der Satzung einer entsprechenden Abwägung unterzogen und berücksichtigt.

Die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung ist mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde vereinbar. Die Einbeziehung der Ergänzungsflächen lässt eine maßvolle Erweiterung des Innenbereichs entstehen und ermöglicht der Gemeinde entsprechend dem Gebietscharakter Wohnbauflächen auszuweisen.

Es werden keine neuen bodenrechtlichen Konfliktsituationen geschaffen.

2. „…die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht begründet…“

Aufgrund der Größe und Struktur der Ergänzungsflächen und die aus der Prägung der baulichen Nutzung der angrenzenden Bereiche abzuleitenden weiteren Zulässigkeitskriterien ist es unmöglich, die Zulässigkeit von Vorhaben abzuleiten, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung in Mecklenburg-Vorpommern unterliegen würden.

3. keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter besteht

b) die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete

Die Ergänzungssatzung beeinträchtigt keine Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Natura 2000 Gebiete. Es sind keine FFH-Gebiete und europäische Vogelschutzgebiete betroffen.

Die Voraussetzungen für die Aufstellung der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung der Gemeinde Alt Sührkow sind gegeben.

Das Ortsbild von Alt Sührkow wird im Wesentlichen durch die Gutsanlage und landwirtschaftliche Betriebsstätte Milchhof `Alt Sührkow` geprägt.

Die ursprünglichen Strukturen des `alten´ Dorfes sind noch erkennbar, so stehen einzelne Doppelhäuser traufständig in einer Bauflucht entlang der Dorfstraße mit rückwärtigen Nebengebäuden/ Stallanlagen. Diese Bebauung ist mittlerweile durch später errichtete Gebäude (Einzelhäuser, Satteldächern und Walmdächern) stark überformt. Die Bebauung entlang der Dorfstraße mündet im Nordosten in einer landwirtschaftlichen Betriebsstätte. Von hier aus führt die Schlossstraße auf ein Gutshaus zu. Das Gutshaus gehört gegenwärtig zum Ensemble des Milchhofes Alt Sührkow, welcher rund 2.000 Hektar Ackerland bewirtschaftet und rund 1.500 Rinder, als Mutterkühe und Milchkühe hält. Weitere Produktionszweige, ist eine Biogasanlage, ein Hofladen und ein Restaurant, welches im Gutshaus betrieben wird. Dieser gewerbliche und landwirtschaftliche Nutzungskomplex und das Bebauungsensemble, welches sich im Nordosten der Ortslage erstreckt, wird nicht Bestandteil der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung Alt Sührkow. Die Satzung regelt vielmehr den bebauten Zusammenhang, der sich durch Wohnnutzung definiert:

- die Grundstücke entlang der Dorfstraße

- die Bebauung im Norden südlich des Peenewegs,

- westlich parallel zur Dorfstraße verlaufend die Bebauung am Heckenweg

- östlich parallel zur Dorfstraße verlaufend die Bebauung entlang der Schulstraße.

- der Geschosswohnungsbau südlich der Schlossstraße

Die Bebauung ist zum Großteil geprägt durch Einfamilienhäuser mit Nebengelassen. Insbesondere die Dorfstraße weist noch Doppelhäuser auf und eine prägende Bauflucht. Im Südosten befindet sich die Feuerwehr und im Süden der Schlossstraße liegt ein Geschosswohnungsbau. Dieser entstand im Zuge der Nutzung des landwirtschaftlichen Betriebs durch die "Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft" (LPG). Dem Geschosswohnungsbau zugeordnet wurden im Westen, auf dem Flurstück Nr. 1 Garagen und Kleingärten errichtet. Die Gärten und Schuppen wurden bereits abgerissen und das Gelände beräumt. Aktuell stehen hier noch 2 Garagenkomplexe, die noch verpachtet und freizeitlich oder als Lagermöglichkeit genutzt werden. Perspektivisch soll jedoch auch der Garagenkomplex für eine Neubebauung städtebaulich nutzbar und entwicklungsfähig sein.

Die Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils sind mit einer dicken schwarzen gestrichelten Linie umrandet. Die Abgrenzung erfolgt nicht immer Flurstücks bezogen. Der rot schraffierte Bereich stellt die Ergänzungsflächen dar:

Abb. 2: Luftbild mit Grenzen des Klarstellungsbereiches und der Ergänzungsflächen:

Quelle: gaia-mv.de März 2024, bearbeitet ign PartGmbB

Städtebauliche Herleitung der Ergänzungsflächen

Der durch Satzung festgesetzte Innenbereich ist zum Großteil vollständig bebaut. Im Bereich des Flurstücks 2/2 an der Dorfstraße gibt es noch eine Baulücke im Sinne §34 BauGB. Die Wohnhäuser westlich der Dorfstraße haben Grundstücke, die bis an den Heckenweg heranreichen und somit doppelt erschlossen sind. Sie würden Platz bieten für eine weitere straßenbegleitende Bebauung entlang des Heckenweges. Eine Trennvermessung wurde bereits für den Großteil der Grundstücke vorgenommen und einzelne Häuser errichtet. Der Großteil wird jedoch noch als Gartenland genutzt und ist mit Nebenanlagen bebaut oder mit Gehölzen bewachsen. Hier gibt es somit ein Bebauungspotential gemäß § 34 BauGB, welches die Gemeinde nicht aktivieren kann, da es sich um Privatgrundstücke handelt. Im vorliegenden Fall bietet sich die Ergänzungssatzung nach § 34 BauGB an, um die Freiflächen und den Garagenkomplex entlang des Heckenweges und der Dorfstraße in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil miteinzubeziehen.

Mit Einbeziehung der Ergänzungsfläche erfolgt eine Arrondierung der Siedlungsstruktur mit einem lückenlosen Bebauungszusammenhang im Westen der Ortslage zwischen Dorfstraße und dem Heckenweg sowie die Beseitigung eines städtebaulichen Missstandes für den Bereich ehemalige Gartenlauben/Schuppen und Garagen.

Art und Maß der baulichen Nutzung

Im Bereich des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Alt Sührkow sind Bauvorhaben nach § 34 BauGB Abs. 1 und 2 BauGB zu beurteilen. Für zusätzliche Regelungen für den gesamten Gemeindebereich besteht keinerlei Anlass. Innerhalb der festgelegten Grenzen des Satzungsgebietes nach § 34 (4) 3. richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB.

Die Ergänzungsfläche umfasst die Flurstücke 1, 2/4, 2/3 und teilweise Flurstück 3 der Flur 9, Gemarkung Alt Sührkow.

Für den Ergänzungsbereich ist, ein Vorhaben dementsprechend zulässig, wenn es sich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben, das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, auf die nach der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden (Ausnahmen und Befreiung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB).

Die Erweiterungsflächen sollen als Wohnbauflächen für den Eigenbedarf der Gemeinde genutzt werden, auch weitere Arten der baulichen Nutzungen im Sinne eines Dorfgebietes sind möglich.

Insgesamt hat der räumliche Geltungsbereich der Ergänzungssatzung eine Fläche von 7.968 m². Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen bieten Platz für maximal 11 Baugrundstücke mit Grundstücksgrößen von 700m². Da im ländlichen Gebieten häufig größere Grundstücke nachgefragt sind, um Nutzungen wie Kleintierhaltung, Garten- und Lagerflächen realisieren zu können, werden jedoch mindestens 7 Baugrundstücke als Entwicklungspotential geschaffen.

Die Grundflächenzahl (GRZ), die von baulichen Anlagen i. S. d. § 19 Abs. 2 BauNVO überdeckt werden darf wird auf 0,0,3 begrenzt. Die Satzung schließt die Möglichkeit zur Überschreitung der jeweils zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht aus, so dass diese für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO um bis zu 50 % überschritten werden darf. Die GRZ entspricht unter Berücksichtigung des Gebotes des Einfügens den vorhandenen baulichen Strukturen, erhält die ortstypischen Freiflächen, so dass eine für ländliche Räume untypische Verdichtung ausgeschlossen wird.

Es werden keine Festsetzungen zur max. Höhe in der Satzung getroffen, da gem. § 34 BauGB im Innenbereich ausschließlich das Einfügungsgebot zur Anwendung kommt.

Überbaubare Fläche

Mit Hilfe von Baugrenzen sind innerhalb der Ergänzungsfläche die überbaubaren Grundstücksflächen konkret bestimmt. Die Baugrenzen haben einen Mindestabstand von 3 m zur Flurstücksgrenze der Straße und eine Bebauungstiefe von 20 m.

Örtliche Bauvorschriften

Örtliche Bauvorschriften werden hier nicht definiert, da aufgrund des überwiegend klarstellerischen Charakters keine Notwendigkeit hierfür besteht.

Mit diesen Regulierungen ist die städtebauliche Ordnung gewahrt.

Sonstige Darstellungen

Alle weiteren Darstellungen der Satzung, wie die Flurstücksgrenzen, die Flurgrenzen, die Flurstücksbezeichnung, vorhandene hochbauliche Anlagen und die Hausnummern, nehmen nicht an der Satzung und ihren Festsetzungen teil. Sie haben allenfalls erläuternden, orientierenden und erklärenden Charakter. Festsetzungen sind allein auf bisherigen Außenbereichsflächen zulässig, die ergänzend in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen werden (§ 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB).

Hinweise

Auf die Plansatzung werden die folgenden Hinweise aufgenommen. Sie sind durch die Grundstückseigentümer und Bauherren zu berücksichtigen. Nähere Erläuterungen zu den Hinweisen sind in den nachfolgenden jeweiligen Fachkapiteln aufgeführt:

Zulässigkeit von Vorhaben

Innerhalb der festgelegten Grenzen des Satzungsgebietes richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34BauGB. Soweit für ein Gebiet des festgesetzten Innenbereichs ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan nach in Kraft treten dieser Satzung bekannt gemacht wird, richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben gegebenfalls nach § 30 Ab. 1 oder Abs. 2 BauGB, beim einfachen Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB.

Schutzgebiete

Der Geltungsbereich der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung liegt innerhalb des Naturparks Mecklenburgische Schweiz und Kummerower See.

artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen

Der Abriss der Garagen kann erst nach vorheriger fachgutachterlicher Kontrolle auf Fledermaus- und Brutvogelbesatz erfolgen. Sind dabei keine Tiere nachzuweisen, dann kann der Abriss erfolgen. Sind Quartiere nachgewiesen worden gilt:

Die Garagen sind zum Schutz der im Gebäudebestand brütenden Vögel sowie der in den Gebäuden ruhenden Fledermäuse ausschließlich außerhalb der Zeit vom 15.März bis 31.Oktober abzureißen.

Je nach Art des Quartiers und Anzahl der nachgewiesenen Fledermäuse und/oder gebäudebrütenden Vogelarten sind Ersatzquartiere zu schaffen. Die Eratzquartiere können randlich an Häusern angebracht werden, sodass ein freier Einflug in die Kästen möglich ist. Die Kästen sollen in einer Höhe von mindestens 2 m und abgewandt von künstlichen Lichtquellen angebracht werden.

Gehölzrodungen sind zum Schutz der potentiell in Gehölzen brüten Arten, gem. 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG ausschließlich außerhalb der Zeit vom 1.März bis 30.September zulässig.

Kompensationsmaßnahmen

Der Umfang des Kompensationsflächenäquivalentes von 5.344 m² wird durch ein Ökokonto in der Landschaftszone 3 „Rückland der Mecklenburgischen Seenplatte“ ausgeglichen.