Planungsdokumente: 2. Änderung und Ergänzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1a *Gutshof Sparow* Nossentiner Hütte

Das Landesraumentwicklungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern (LEPMV 2016) stellt die Grundlage der Planung für das Land Mecklenburg-Vorpommern dar. Die Ortslage Sparow befindet sich innerhalb eines Vorbehaltsgebietes Tourismus. Entsprechend entfällt auf die Sicherung der Funktion für Tourismus und Erholung besonderes Gewicht. In der Erläuterung der Raumkategorisierung des Vorbehaltsgebietes Tourismus wird darauf hingewiesen, dass besonders im ländlichen Raum vorhandene Potenziale für Tourismus ausgebaut werden sollen. Ein weiterer Hinweis wird zu den Beherbergungsformen gegeben, wobei sich diese in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander entwickeln sollen.

Im regionalen Raumentwicklungsprogramm Mecklenburgische Seenplatte sind die Ziele der Raumordnung und auch der Landesplanung enthalten. Demnach befindet sich das Plangebiet, wie auch der gesamte Ortsteil Sparow, innerhalb eines Tourismusentwicklungsraumes. Die Festlegung als Tourismusentwicklungsraum zielt auf die Entwicklung der vorhandenen Potenziale in Beziehung zu den Schwerpunkträumen ab. Demnach eignet sich der Bereich Sparow hauptsächlich für die Neuordnung und touristische Nachverdichtung.

Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Nossentiner Hütte wird der Planbereich als Sonderbaufläche für Fremdenbeherbergung dargestellt. Dementsprechend ist der Bebauungsplan gemäß § 8 Baugesetzbuch aus dem Flächennutzungsplan heraus entwickelt.

Der Ursprungsplan des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1a „Gutshof Sparow“ ist seit dem 10.03.2019 rechtskräftig. Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1a *Gutshof Sparow* trat am 16.10.2022 in Kraft. Die Erweiterung des Gutshofes um ein Ferienhausgebiet im Süden der Anlage wurde mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1 b „Gutsdorf Sparow“ rechtskräftig.

Die vorliegende 2. Änderung und Erweiterung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1 a „Gutshof Sparow“ wird nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Von einer frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und einer Auslegung nach § 3 Abs. 1 BauGB und einer Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB wird abgesehen.

Nach § 13 a Abs. 3 BauGB erfolgt keine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Weiterhin wird kein Umweltbericht nach § 2a BauGB erstellt und es erfolgen keine Angaben zu Umweltinformationen nach § 3 Abs. 2 S. 2 BauGB sowie keine zusammenfassende Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB.

Voraussetzung für dieses Verfahren ist die Einhaltung der in § 13 a Abs.1 BauGB festgelegten Kriterien. Hierbei ist zunächst zu prüfen, ob das Vorhaben der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dient. Ist ein Kriterium erfüllt, kann es im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden.

Wiedernutzbarmachung

Die Flächen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden bereits durch einen Beherbergungsbetrieb genutzt. Das Kriterium der Wiedernutzbarmachung trifft hier nicht zu.

Nachverdichtung

Das Grundstück wurde im Rahmen der derzeitigen Nutzung bereits bebaut. Das Kriterium der Nachverdichtung trifft hier nicht zu.

Andere Maßnahme der Innenentwicklung

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1a ist seit dem 10.03.2019 rechtskräftig. Ziel der Planaufstellung war die Sicherung des Bestandes sowie eine Umstrukturierung des Gutshofes, insbesondere der Sporthalle sowie eine Weiterentwicklung des Hotelbetriebes. Eine Sanierung der Appartementhäuser erwies sich zwischenzeitlich als unwirtschaftlich, sodass diese abgerissen werden sollen. Auf der entstehenden Freifläche sollen nunmehr Ferienhäuser errichtet werden. Das Flurstück 62/2 befand sich bisher in Privatgrundstück und konnte bisher nicht in die Planungen einbezogen werden, obgleich die Fläche vollständig umgeben ist von den Plangebieten des vB-Plans 1a und 1b. Dieses Inselgrundstück konnte mittlerweile erworben werden und wird durch Ergänzung in die Planungen integriert. Die 2. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplanes Nr. 1a *Gutshof Sparow* dient somit der geringfügigen Ergänzung sowie der Anpassung des vorhandenen Bebauungsplanes an die aktuelle Planung. Damit wird den sich verändernden Entwicklungsplänen und städtebaulichen Zielen für dieses Gebiet Rechnung getragen. Die Funktionalität des Bebauungsplanes wird somit optimiert und gewährleistet.

Folglich wird das Kriterium einer anderen Maßnahme der Innenentwicklung erfüllt.

Des Weiteren ist das beschleunigte Verfahren nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB auf Bebauungspläne mit einer Grundfläche von weniger als 20.000 m² beschränkt.

Da es sich um eine Bestandsentwicklung handelt und die Grundflächenzahl des Bebauungsplanes nicht erhöht, sondern eher reduziert wird, wird durch die Planänderung keine zusätzliche Versiegelung vorbereitet.

Nach § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB ist das beschleunigte Verfahren ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung des Bundes oder nach Landesrecht unterliegen.

Das Vorhaben ist nach § 3 Abs. 1 i. V. m. Anlage 1 Nr. 18 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) nicht UVP-pflichtig, da es sich um kein Planvorhaben im bisherigen Außenbereich im Sinne des § 35 des Baugesetzbuches handelt, für den ein Bebauungsplan aufgestellt wird.

Abschließend ist nach § 13a Abs. 1 Satz 5 BauGB zu prüfen, dass keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen. Hierbei handelt es sich um Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete.

Im Westen und Nordosten grenzt das SPA Nossentiner/Schwinzer Heide an das Plangebiet an. Weiterhin befindet sich im Nahbereich das FFH Gebiet Nossentiner/Schwinzer Heide.

Bereits im Aufstellungsverfahren zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1 a und b wurden die Auswirkungen der Hotelerweiterung einschließlich der Errichtung eines Feriendorfes auf die Natura 2000 Schutzziele untersucht und im Ergebnis keine wesentliche Beeinträchtigung festgestellt. Mit der vorliegenden 2. Änderung und Ergänzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden keine Vorhaben begründet, die zu weiteren Auswirkungen führen können, die eine zusätzliche Belastung der Natura 2000 Schutzziele darstellen.

Die vorstehende Prüfung zeigt, dass die Voraussetzungen für die Durchführung dieses Aufstellungsverfahrens als vorhabenbezogener Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren erfüllt sind.

Abb. 3: Luftbild mit Geltungsbereich (Quelle: GeoPortal.MV vom 25.06.2024), bearbeitet ign Melzer & Voigtländer Ingenieure PartG-mbB

Die Grundstücke des Plangebietes werden derzeit für einen Hotelbetrieb genutzt. Eine alte Lindenallee führt direkt auf das Gutshaus zu, welches als Hitelbetrieb genutzt wird. Im Norden liegt eine Tennishalle und eine Remise, einschließlich Stellplatzflächen. Im Osten steht eine kleine Kapelle. Südlich der Lindenallee befindet sich das alte Sägewerk, welches ungenutzt ist. Im Zentrum befindet sich ein Doppelhaus. In der Westhälfte befinden sich Ferienwohnungen und die Osthälfte wurde für private Wohnzwecke genutzt. Im Süden/ Südwesten liegen 4 Appartementhäuser umgeben von Obstbäumen. Es besteht bereits eine verkehrliche Erschließung für das gesamte Gebiet. An der östlichen Grenze des Bebauungsplans befindet sich getrennt durch Grünflächen und Teiche Wohnbebauung. Nördlich wird das Plangebiet durch die örtliche Straße begrenzt, an die weitere Wohnbebauung anschließt. Westlich befindet sich das SPA Nossentiner/ Schwinzer Heide.

Die einzelnen Flurstücke innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich überwiegend im Eigentum des Betreibers des Gutshofs Sparow. Die Verkehrsflächen mit zugehörigen Flurstücken sind teilweise im Eigentum der Gemeinde.

Die Resort Gutshof Sparow GmbH plant das Resort grundlegend zu renovieren und zu erweitern.

SO Hotel

Im SO Hotel ist die Sanierung, der Umbau und die Erweiterung des bestehenden zweigeschossige Gutshauses mit Krüppelwalmdach vorgesehen. Das Gutshaus wird zusätzlich mit zwei Hotelflügeln auf der linken und rechten Seite erweitert. Im Obergeschoss und Dachgeschoss befinden sich die Hotelzimmer und Suiten mit Balkonen. Im Erdgeschoss des nördlichen Hotelflügels befindet sich die Gastronomie. Der Wellnessbereich befindet sich im Erdgeschoss des südlichen Hotelflügels und wird durch ein Familien-SPA ergänzt, welches im Westen als Pavillon mit Gründach errichtet werden soll. Durch einen Verbindungsgang sind die SPA Bereiche miteinander verbunden. Im Innenhof soll ein Außenpool für den SPA-Bereich entstehen.

Die Hotelflügel werden in zweieinhalbgeschossiger Bauweise mit Walmdach errichtet und weisen eine Länge von 64,84 m sowie eine Breite von 13,46 m auf. Die Firsthöhe der Hotelflügel liegt bei 15,4 m bis maximal 15.6 m über dem Gelände und überschreitet dabei die Höhe des Gutshauses von rd. 104,40 m über NHN nicht. Die Außenarchitektur des Gutshauses soll sich an den beiden zusätzlichen Hotelzimmerflügeln fortsetzen.

Das Gutshaus mit den dazugehörigen Hotelflügeln wird nach dem kompletten Umbau und der Erweiterung über insgesamt 164 Betten verfügen. Die zentrale Rezeption für das gesamte Resort befindet sich ebenfalls im Erdgeschoss des Gutshauses sowie auch die Hotelbar. Die derzeit im Untergeschoss befindliche, in die Jahre gekommene Wellness-Anlage wird zurückgebaut und die Flächen werden für Lagerräumlichkeiten sowie Technik genutzt.

Die bestehende Remise wird umgebaut und weiterhin als Veranstaltungsort genutzt.

Westlich der Remise erfolgt die Anlieferung für die Gastronomie.

Die Zufahrt zur Gutsanlage erfolgt über die bestehende Lindenallee. Vor dem Gutshaus wird ein Rondell mit Stellplätzen den Check-In und Check-Out- Verkehr regeln. Die Tennishalle wird abgerissen und schafft Raum für den Hotelparkplatz mit 110 Stellplätzen.

Zur nördlichen Plangebietsgrenze und Dorfstraße wird eine 2 m hohe Schallschutzwand errichtet. Die Baumreihe bleibt erhalten. Die feste Toranlage im Norden des Gutshofes wird nur für den Lieferverkehr durch LKW ab 7,5 t geöffnet (Wäschelieferungen, Lebensmittellieferung, Allgemeingüter etc.) sowie als Feuerwehrzufahrt. Kleintransporte und Sprinter werden die Hauptzufahrt über die Allee nutzen.

Abb. 4: Ausschnitt Vorhaben- und Erschließungsplan; Plan W65 GmbH, 20.06.2024

SO Kapelle

Die Kapelle wird erhalten, renoviert und die umliegende Landschaft neugestaltet.

SO V/FZ

Zentral im Plangebiet soll die bestehende westliche Doppelhaushälfte in ein Verwaltungsgebäude mit Büroräumen umgebaut werden. Die Ostseite wird abgerissen. Hier soll ein eineinhalbgeschossiges Naturerlebnishaus entstehen.

Das 6,9m hohe Gebäude soll ein Angebot für die unterhaltsame und spielerische Wissensvermittlung für Kinder sowie ein entsprechenden Betreuungsangebot beinhalten. Im Süden des Naturerlebnishauses ist ein Spielplatz vorgesehen.

SO FH 1

Der Teich nördlich der Lindenallee bleibt bestehen. Im Norden des Teiches sollen 6 kleine eingeschossige 2-Personen-Ferienhäuser entstehen (Firsthöhe ca. 5,9 m), die mit Steganlagen ausgestattet werden sollen. Durch die Umgestaltung des Teiches und der dazugehörigen Gartenlandschaft wird die existierende Einfahrtsallee optimal integriert und ermöglicht so eine ideale Inszenierung des Gutshofs.

SO FH 2

Im Bereich südlich der Lindenallee soll das Alte Sägewerk erhalten bleiben und durch Umbauten eine neue Nutzung erhalten. Eine mögliche Nachnutzung wäre ein kleiner Versorgungsladen (Kiosk), insbesondere für die Gäste der Ferienhäuser mit einem Angebot mit fremdenverkehrstypischen Bedarfsartikeln. Neben dem Sägewerk soll eine Fahrradstation entstehen. Weiter südlich sollen 4 Familienferienhäuser (2-6-Personen-Ferienhäuser mit einer maximalen Firsthöhe von 5,7 m) errichtet werden.

SO FH 3

Im Südwesten des Plangebietes sollen anstelle von den bestehenden 4 Appartementhäusern 10 weitere dieser Familienferienhäuser geplant werden. Sie sollen in die Obstwiese integriert werden. Die Errichtung dieser Ferienhäuser soll jedoch erst im 2. Bauabschnitt realisiert werden. Da diese Fläche jedoch Bestandteil des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes N. 1a *Gutshof Sparow* ist, sind bereits zum vorliegenden Änderungsverfahren Festsetzungen zu treffen. Die Realisierung des Baugebietes SO FH 3 im 2. Bauabschnitt wird im Durchführungsvertrag festgehalten.