Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 5 *Wohngebiet Am Berge 2. BA* Lalendorf

Im Landesentwicklungsprogramm M-V (LEP M-V) und im Regionalen Raumentwicklungsprogramm Mittleres Mecklenburg/ Rostock (RREP MM/R) sind die Ziele der Raumordnung und Landesplanung enthalten. Die Gemeinde Lalendorf liegt zwischen den zentralen Orten Güstrow und Teterow an der B 104 und verfügt über die Anbindung an den Schienenverkehr. Lalendorf gehört zum Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Güstrow. Der Gemeindehauptort Lalendorf ist direkt an das großräumig bedeutsame Straßenverkehrsnetz der B 104 und der A 19 sowie dem großräumigen Schienenverkehrsnetz Lübeck-Strasburg angebunden. Im Osten führt die Bahnverbindung Berlin - Rostock entlang jedoch ohne Haltestation im Gemeindehauptort. Im LEP M-V wird die A 19 als internationales Straßennetz ausgewiesen und die Bahnverbindungen als internationales Eisenbahnnetz.

Die Gemeinde Lalendorf ist sowohl im Landesentwicklungsprogramm M-V als auch im Regionalen Raumentwicklungsprogramm als Tourismusentwicklungsraum ausgewiesen sowie als Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft.

Ausschnitt RREP MM/R 2011

Gemäß Landesraumentwicklungsprogramm, Programmsatz Z 4.2 (1), und RREP MM/R, Programmsatz G 4.1 (1), ist die Wohnbauflächenentwicklung auf die Zentralen Orte in ihrer überörtlichen Bündelungsfunktion und als Schwerpunkte der Siedlungsentwicklung entsprechend LEP-Programmsatz4.1 (2), zu konzentrieren. Die Ausweisung neuer Siedlungsflächen hat somit in Anbindung an die Ortslagen zu erfolgen, insbesondere an die Siedlungsschwerpunkte Lalendorf. Gemäß LEP-Programmsatz Z 4.5 (2), Sicherung bedeutsamer Böden, darf die land- wirtschaftliche Nutzung von Flächen ab der Wertzahl 50 nicht in andere Nutzungen umgewandelt werden. Im Planverfahren ist sicherzustellen, dass Landwirtschaftsflächen nur in absolut notwendigem Umfang der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.

Die Bodenwertzahl im Plangebiet liegt zum Großteil bei 56 und anteilig bei 58, 47 und 70.

Die Gemeinde hat aufgrund hoher Bodenwertzahlen in der Umgebung und starken Einschränkungen durch Verkehrstrassen und Gewerbe jedoch keine alternativen Flächenpotentiale für eine Wohnbauentwicklung auf Böden mit Bodenwerten < 50 vorzuweisen. Daher weisen die für eine Entwicklung anstehenden Wohnbauflächen gemäß rechtswirksamen Flächennutzungsplan Bodenwertzahlen über 50 auf. Alternative Entwicklungsmöglichkeiten sind derzeit nicht gegeben.

Der Widerspruch zu LEP-Programmsatz Z 4.5 (2), wird mit der geringen Flächengröße von 2,42 ha, der Ausweisung im rechtswirksamen FNP sowie der Alternativlosigkeit der Planung begründet.

1. Vorbereitende und Verbindliche Bauleitplanung

Die Gemeinde Lalendorf verfügt über einen rechtswirksamen Flächennutzungsplan. Der Flächennutzungsplan ist seit dem 20.04.2000 wirksam. Das Gebiet ist bereits im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen. Der Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan

Im Süden und im Osten grenzt das bestehende Wohngebiet *Am Berge* mit dem Bebauungsplan Nr. 2 an das Plangebiet an.

1. Wohnraumbedarf und Innenentwicklungspotential

Einwohnerentwicklung

Der Gemeindehauptort Lalendorf hat gegenwärtig eine Einwohnerzahl von 815 EW (Stand 3.11.2023). Der Anteil der Einwohner des Hauptortes macht 22,6 % und damit den Hauptanteil der Bevölkerungszahl der Gemeinde Lalendorf aus, gefolgt von Langhagen mit 378 Einwohnern (10,5%).

Im Vergleich der Einwohnerzahlen von Lalendorf vom 31.12.2014 mit 819 EW zeigt sich, dass der Gemeindehauptort konstante Einwohnerzahlen ausweist. Im Detail ist ein deutlicher Bevölkerungszuwachs zwischen 2017 und 2023 durch Geflüchtete zu verzeichnen mit gleichzeitig sinkender Geburtenzahl und dem Fortzug junger Erwachsener. Gab es im Jahr 2014 noch 20 Kinder in der Altersklasse der 0-3-Jährigen, waren es 2023 nur noch 9. Während ein Vergleich der Altersklasse 25 – 35 im gleichen Zeitraum einen Rückgang von 30 Einwohner aufzeigt, steigen die Einwohnerzahlen in der Gruppe der 35 – 45-Jährigen mit einem Zuwachs von 21 Einwohnern.

Diese Entwicklung ist klassisch für ländlich geprägte Räume. Junge Erwachsene ziehen fort für ihre berufliche Entwicklung und Lebenserfahrung, während die 35 – 45-Jährigen sich bevorzugt in ländlichen Räumen häuslich mit ihren Familien oder Partner niederlassen oder eine Familie gründen. Häufig handelt es sich dabei um Fortgezogene, die nun zurückkehren, um eine Familie zu gründen oder zurück in die Nähe ihrer Familie ziehen wollen. Durch eine sehr gute Anbindung an den Fernverkehr und die zentrale Lage in MV ist das berufliche Pendeln sehr gut möglich, insbesondere die Verbindung nach Güstrow und nach Rostock spielen eine wichtige Rolle. Weiterhin bestehen durch ortsansässige Gewerbeunternehmen zahlreiche Arbeitsmöglichkeiten. Das zunehmend etablierte Homeofficeangebot gibt dem Wunsch nach ländlichem Wohnen, Ruhe, Naturnähe und eigener Häuslichkeit einen zusätzlichen Aufschwung seit der Coronapandemie. In der Altersklasse der 65–75-Jährigen ist ein deutlicher Zuwachs von 51 Einwohnern im Vergleich von 2014 und 2023 zu verzeichnen.

Wohnraumbedarf und Innenentwicklungspotentialanalyse

Innerhalb der Gemeinde bestehen keine Möglichkeiten für eine positive Einwohnerentwicklung, da die Innenentwicklungspotentiale bereits ausgeschöpft wurden oder gegenwärtig und perspektivisch nicht aktivierbar sind. Die auf dem Luftbild erkennbaren Baulücken, sind mittlerweile bebaut oder befinden sich in Privateigentum ohne Entwicklungsabsichten. So sind die Baugebiete in der Gemeinde vollständig entwickelt.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaussegment, insbesondere für größere Haushaltsgrößen, kann somit nicht bedient werden. Angebote für alternative Wohnkonzepte, wie Mehrgenerationenwohnen, Tiny Houses oder ähnliches bestehen nicht.

Lalendorf kann dem steigenden Bedarf an altersgerechtem Wohnen nicht gerecht werden, da der Hauptort im Wesentlichen Einfamilienhäuser und Geschosswohnungsbauten aufweist. Freie Bauplätze für barrierefreies Wohnen, betreutes Wohnen und andere Wohnkonzepte sind nicht vorhanden.

Ein Innenentwicklungspotential gibt es im Bereich Pflegewohnen/ Schule. Hier gibt es bereits eine Planungsabsicht. Ein weiteres Potential liegt südöstlich der Bahngleise. Hier befindet sich ein alter Garagenkomplex. Sind die Eigentumsverhältnisse und Pachtvertäge geklärt entstünde ein Potential für maximal 6 WE.

Durch bestehende Innenentwicklungspotentiale kann der Bedarf an Wohnraum in der Gemeinde nicht gedeckt werden.

Mit dem vorliegenden Bebauungsplan kann die Gemeinde auf eine bereits im Flächennutzungsplan ausgewiesene Wohnbaufläche ein Potential für 21 Wohneinheiten aktivieren.

Innenentwicklungspotentialanalyse

Das Plangebiet wird derzeit als Acker bewirtschaftet und grenzt im Süden und im Osten an das bestehende Wohngebiet Am Berge an. Im Osten liegen einige Gartengrundstücke der angrenzenden Bebauung, die in den Geltungsbereich mit aufgenommen werden, da sie außerhalb des angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 2 liegen und ihre Nutzung nun planungsrechtlich geregelt werden soll.

Im Norden erstrecken sich in unmittelbarer Nähe die Bahngleise und ein einzelnstehendes Gebäude. Im Nordosten liegt eine kleine Gehölzfläche aus heimischen Baumarten in einer flachen Geländevertiefung (teilweise flach überstaut). Zahlreiche Weiden-Kopfbäume überschirmen die dicht bewachsen Krautschicht mit Brombeeren und Brennnessel. Im Osten des Biotops war die Ablagerung von Gartenabfällen sichtbar.

Luftbild; (Quelle: gaia.mv, 29.08.2023), ign PartGmbB

Das bestehende Wohngebiet Am Berge soll durch weitere Grundstücke für den Einfamilienhausbau erweitert werden. Die Anbindung im Süden des Plangebietes war seinerzeit bereits katastermäßig berücksichtigt. Gleichzeitig wurde diese Fläche bereits im rechtswirksamen Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche zur Entwicklung vorgesehen. Die Gemeinde Lalendorf ist infrastrukturell gut ausgestattet und an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist konstant. Dabei handelt es sich vornehmlich um junge Familien, die zurück in ihre Heimat ziehen oder hier im Umland eine Arbeitsstelle gefunden haben.

Die Grundstücke liegen im Durchschnitt zwischen 750 m² und 800 m² und werden durch eine öffentliche Straßenverkehrsfläche erschlossen. Diese ist in ihrem Querschnitt mit Parktaschen und Baumpflanzungen ausgestattet.

Im Nordosten soll eine Ringerschließung über die Gehölzfläche führen und den direkten Anschluss an das angrenzende Wohngebiet darstellen. Diese direkte Verbindung an den Ortskern ist insbesondere für Rettungsfahrzeuge und Fußgänger bedeutsam. Diese Ringerschließung ist auch aus städtebaulicher und verkehrsrelevanter Sicht die beste Möglichkeit das Wohngebiet an den Siedlungszusammenhang anzuschließen. Durch kurze Wege ist somit der Bahnhof und das Ortszentrum mit Einkaufsmöglichkeiten und der Schule erreichbar. Der stark verbuschte Gehölzbestand soll reduziert und gepflegt werden. Ein Feuerlöschteich soll den Brandschutz für das Areal Wohngebiet Am Berge sichern. Die Möglichkeit der Doppelnutzung als Regenrückhaltebecken ist im Zuge der konkreten Erschließungsplanung zu untersuchen.

Am westlichen Plangebietsrand wird ein Heckenstreifen festgesetzt. Die Grünstruktur des bestehenden Wohngebietes wird somit am Gebietsrand fortgesetzt.