Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 6 *Wohnen im Obstgarten* Roggentin

Die Flächen im Plangebiet bestehen aus Kleingartenstrukturen, Gartenlauben, Beete und Obstbäume definieren den Gebietscharakter.

Übersichtskarte (Quelle: gaia.mv, 09.03.2023) bearbeitet ign PartG-mbB

Das Plangebiet soll in ein Wohngebiet umgewandelt werden. Der Bebauungsplan trägt den Namen „Wohnen im Obstgarten“. Bestandteil des Konzepts ist der weitestgehend mögliche Erhalt der charakteristischen Obstbäume, die von der ehemaligen Gartennutzung zeugen. Im Plangebiet sollen mindestens 6 Grundstücke für Wohnbauzwecke entstehen. Eine Unterteilung in Doppelhaushälften wäre auf einigen Grundstücken denkbar, damit würden potenziell 6- 8 Wohneinheiten im Plangebiet realisiert werden können. Dies entspricht der umliegenden Bebauung und dem ländlichen Charakter der Gemeinde. Die Grundstücke werden über eine private Stichstraße von der Dorfstraße aus erschlossen. Das Wenden erfolgt auf den privaten Grundstücken. Im Bereich der Bestandsbebauung auf rd. 46 m hat die Straße eine Breite von 3,5 m, bevor sie sich im Bereich der neuen Wohnbebauung auf 5 m aufweitet und Gegenverkehr zulässt. Gegenseitige Rücksichtnahme ist geboten und mit dem geringen Verkehrsaufkommen im Plangebiet verträglich. Die Müllentsorgung erfolgt von der Dorfstraße aus. Die Straßenlänge der Privatstraße liegt bei einer Länge von 98 m.

Der Bebauungsplan Nr. 6 schafft innerhalb seines Geltungsbereiches die planungsrechtliche Voraussetzung für die Errichtung von 6-8 Wohngrundstücken und regelt die zukünftige Nutzung der betroffenen Grundstücke.

Es sind folgende Nutzungen geplant:

Geltungbereich: 5.510 m² 100 %

Allgemeines Wohngebiet: 3.353 m² 60,85 %

Grünflächen: 1.694 m² 30,75 %

Verkehrsfläche: 463 m² 8,4 %

Art der baulichen Nutzung

Das Gebiet soll als Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO genutzt werden. Diese Festsetzung entspricht der in der Nachbarschaft vorherrschenden Wohnnutzung und passt sich somit der Nutzung in der Umgebung an. Das neue Wohngebiet ist eine Ergänzung der bestehenden Wohnstrukturen.

Folgende Arten von Nutzungen sind gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO ausgeschlossen:

• Betriebe des Beherbergungsgewerbes
• Gartenbaubetriebe
• Tankstellen

Diese Nutzungen gehen mit einem regelmäßig hohen Verkehrsaufkommen durch Gäste und Kunden einher. Die Erschließung des Gebietes kann dieses Verkehrsaufkommen nicht aufnehmen. Weiterhin sind gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO Ferienwohnungen nicht zulässig.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit einer Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt. Die Bebauung erfolgt in offener Bauweise und die Baugrenzen sind in einem 3 m Abstand zu der Verkehrsflächen festgesetzt, und in einem 1m Abstand zur privaten Grünfläche aufweist.

Höhe, Höhenlage baulicher Anlagen und Bauweise

Es ist nur eine Gebäudehöhe von 10 m über dem Gelände NHN (DHHN2016) als Höchstmaß zulässig. Die Grundlage der Höhenfestsetzung bildet die Vermessungsgrundlage.

Verkehrsflächen

Das Plangebiet wird über eine 98 m lange Privatstraße erschlossen, die unmittelbar von der Dorfstraße abzweigt. Der Bestandsbebauung und Grundstücksverhältnisse geschuldet, ist der erste Teil der Erschließungsstraße nur 3,5 m breit. Auf dieser schmalen Strecke ist ein Begegnen nicht möglich. Erst im rückwärtigen Bereich wird die Straße mit einer Breite von 5 m ausgebaut. Sie wird als Mischverkehrsfläche genutzt. Das Wenden erfolgt auf den Privatgrundstücken. Die Einfahrt von Müllfahrzeugen ist nicht vorgesehen. Die Müllabfuhr erfolgt im Bereich der Dorfstraße, dafür ist ein Mülltonnenstellplatz im Bebauungsplan festgesetzt.

Geh- Fahr- und Leitungsrecht

Die Privatstraße wird mit einem Geh-, Fahr und Leitungsrecht für die Ver- und Entsorger des Gebietes belegt, um die Ausstattung und Wartung der entsprechenden Medien zu gewährleisten.

An der südöstlichen Plangebietsgrenze führt ein 3 m breites Wegerecht entlang, um die Erschließung des Flurstücks 219/6, welches sich nicht im Eigentum des Vorhabenträgers befindet zu gewährleisten.

Immissionsschutz

Aufgrund der Immissionseinwirkungen durch die Autobahn werden passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt:

Zum Schutz vor dem Verkehrslärm der Bundesautobahn A 19 muss bei Wohngebäuden

• in Wohnungen mit einem oder zwei Aufenthaltsräumen mindestens ein Aufenthaltsraum,
• in Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen mindestens die Hälfte der Aufenthaltsräume

mit jeweils mindestens einem Fenster zur lärmabgewandten ausgerichtet sein. Von der Regelung ausgenommen sind Wohnungen, bei denen mindestens zwei Außenwände nicht zu einer lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind.

Für Wohnungen, bei denen mindestens zwei Außenwände nicht zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind, gilt Folgendes:

• in Wohnungen mit einem oder zwei Aufenthaltsräumen müssen in mindestens einem Aufenthaltsraum
• in Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen in mindestens der Hälfte der Aufenthaltsräume

durch besondere Fensterkonstruktionen oder durch andere bauliche Maßnahmen (z.B. schallgedämmte Lüftungseinrichtungen) gleicher Wirkung Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster nicht überschritten wird.

Wird für konkrete Planvorhaben nachgewiesen, dass sich der Beurteilungspegel für die Fassaden oder Außenwohnbereiche infolge der Eigenabschirmung oder von Abschirmungen durch vorgelagerte Baukörper oder Lärmschutzwände, des Fortfalls maßgeblicher Schallquellen bzw. durch schallmindernde Maßnahmen an den Schallquellen soweit vermindert, dass die Orientierungswerte von 55 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) nachts eingehalten werden, so kann von den aufgeführten Maßnahmen der vorher genannten passiven Immissionsschutz-Festsetzungen entsprechend abgewichen werden. 

(nähere Erläuterungen unter 8.6. Immissionen)

Örtliche Bauvorschriften

Im Baugebiet wird die Ausführung der Hauptdächer als Flachdächer ausgeschlossen. Zulässig sind nur geneigte Dächer, in Form von Walm-, Küppelwalm- und Satteldächern. Damit fügen sich die neuen Baukörper in die Charakteristik der Umgebung ein.

Für Dächer von Nebenanlagen, Carports und Garagen sind auch Flachdächer zulässig.

Hinweise

Unter Hinweise werden auf der Plansatzung die artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen aufgenommen. Durch die Bauzeitenregelung können Verbotstatbestände verhindert werden:

Die Baufeldberäumung sowie Gehölzentnahmen sind außerhalb der Brutzeit, und somit vom 31.Oktober bis 28.Februar durchzuführen.

Die Gebäude sind ausschließlich außerhalb der Zeit vom 15.März bis 31.Oktober abzureißen.

Ausnahmen zur Baufeldberäumung innerhalb der Brutzeiten sind nur nach erfolgter Kontrolle durch eine ökologische Baubegleitung zulässig.