Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 16.So.197 für das Sondergebiet „Küstenmühle“

In der Stellungnahme des Landesamtes für Kultur und Denkmalpflege Mecklenburg-Vorpommern vom 25.06.2019 wird betont, dass die denkmalpflegerische Notwendigkeit besteht, die zum Denkmalwert beitragende historische Substanz und Struktur mit dem daraus resultierenden charakteristischen Erscheinungsbild zu erhalten.

In der Planzeichnung sind die zum denkmalgeschützten Mühlenhof gehörenden Gebäude mit einer Baulinie versehen, die verbindlichen Trauf- und Firsthöhen entsprechen dem historischen Bestand. Baulinien legen fest, wo die Außenwand eines Gebäudes im Falle eines Gebäudeabgangs errichtet werden muss. Zusammen mit den festgesetzten Trauf- und Firsthöhen sichern die Baulinien den Erhalt des charakteristischen Erscheinungsbildes.

Am 02.10.2019 fand ein Ortstermin mit der Unteren Denkmalschutzbehörde statt, um Festlegung für die Einbindung der geplanten Bebauung in den historischen denkmalgeschützten Bestand zu treffen. Im Ergebnis wurde lt. Protokoll (Dipl.-Ing. Babette Lebahn, Umwelt&Planung) folgendes festgelegt:

• Die Terrasse am Speicher (3) darf als Wintergarten in Glasbauweise ausgebildet werden.
• Dem Ausbau der Mühle (1) mit Fenster in den Dachflächen wird zugestimmt. Die Erschließung soll aus Richtung Osten erfolgen. Die Vorderansicht der Mühle ist zu erhalten.
• Am Haupthaus (Speicher, 3) ist im Osten ein Anbau vorgesehen. Hier soll sich zukünftig die Küche befinden. Der Anbau soll dem Haupthaus untergeordnet sein, d. h. in der Front zurückgesetzt und in eingeschossiger Bauweise mit Orientierung der Höhe an der Traufe des Haupthauses. Der Übergang zwischen beiden Gebäuden kann durch eine Verbindung aus Glas hergestellt werden.
• Für das geplante Hotel nördlich der Mühle (1) ist eine Firsthöhe von 23 m ü.NHN bindend, so dass das historische Ensemble Mühle und Speicher als selbstständige Gebäude erkennbar sind. Als Dachform soll das Satteldach festgesetzt werden.
• Das Trafohaus (2) ist im Bestand zu erhalten.
• Zwischen Müllerwohnhaus (5) und Wirtschaftsgebäude (4) ist ein Verbindungsbau vorgesehen. Der Altbestand ist in seiner Form zu erhalten. Verbindungen sind durch Glasbauten möglich.
• Das im Norden des Müllerwohnhauses (5) geplante Gebäude soll sich in Art und Maß am gegenüberliegenden Bestand orientieren. Ziel soll es sein eine Art 3-Seiten Hof zu schaffen, wie es aus alten Karten hervorgeht.
• Die neuen Gebäude dürfen den Bestand nicht überragen.
• Für das Gewerbegebiet ist die Höhe auf 22 m ü. NHN zu beschränken.
• Das alte Kopfsteinpflaster ist charakteristisch für die Anlage und soll erhalten werden.

In den Sondergebieten 2 und 3 sind die zusätzlichen Baufenster so angeordnet, dass der Charakter eines Dreiseitenhofs entsteht. Die festgesetzten Traufhöhen und Oberkanten der Gebäude sind so gewählt, dass der historische Gebäudebestand dominant bleibt. In den Örtlichen Bauvorschriften wird auf Grundlage von §9 Abs.4 BauGB i.V.m. §86 LBauO für die Baufelder B und C als Dachform das Satteldach mit einer Mindestdachneigung von 20° festgesetzt:

Das Gewerbegebiet (GEe) wurde in seiner Fläche gegenüber dem Vorentwurfsstand reduziert. Damit rückt die mögliche Bebauung im Gewerbegebiet nicht so nah an den historischen Mühlenhof heran. Die Oberkante der Gebäude im Gewerbegebiet ist auf 22m ü.NHN festgesetzt.

Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens hat gemäß § 1a BauGB in Verbindung mit §§ 14 und 15 BNatSchG über die Frage von Eingriff und Ausgleich von erheblichen Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie des Naturhaushaltes eine sachgerechte Abwägung zu erfolgen. Dies bedeutet, dass die aus der Umsetzung der Planung sich ergebenden Eingriffe in Natur und Landschaft in Hinblick auf ihre Zulässigkeit zu untersuchen sind, Maßnahmen zu ihrer Vermeidung oder Minderung festgelegt sowie für unvermeidbare, aber zulässige Eingriffe Maßnahmen zum Ausgleich und Ersatz festgesetzt werden müssen.

Eingriffe in Natur und Landschaft entstehen durch die Bebauung und Versiegelung bisher teil- und unversiegelter Flächen und den Verlust von Flächen durch Umnutzung. Eine Vermeidung der Eingriffe ist aufgrund der Zielstellung in aller Regel nicht möglich. Die im Zusammenhang mit der Umsetzung des Bebauungsplans stehenden Eingriffe finden im Wesentlichen auf vorbelasteten Flächen statt.

Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplans wurden durch das Büro Umwelt & Planung ein Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung und ein Artenschutzfachbeitrag (Stand 04.05.2021) erstellt. Einen separaten Grünordnungsplan (GOP) gibt es nicht, alle für den GOP relevanten Themen sind Bestandteil des Umweltberichts in Kapitel 4 der Begründung.

Im Zeitraum von April bis September 2019 wurde im Plangebiet durch das Büro Umwelt & Planung eine flächendeckende Biotoptypenkartierung durchgeführt. Der vorhandene Baumbestand wurde im Rahmen der Vermessung durch das Vermessungsbüro Andreas Golnik 2018 erfasst und im Zusammenhang mit der Biotoptypenkartierung aktualisiert. Die Erfassung von Reptilien, Brutvögeln und Fledermäusen erfolgte im Zeitraum von März bis September 2019 ebenfalls durch das Büro Umwelt & Planung. Für alle übrigen planungsrelevanten, im Anhang IV der FFH-Richtlinie genannten Arten erfolgte eine Potenzialabschätzung.

Zum Schutz der Gehölze vor mechanischen Schäden im Zusammenhang mit Bauausführungen werden im Umweltbericht allgemeine Hinweise gegeben, die in Hinweis F dokumentiert sind: