Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 16.So.197 für das Sondergebiet „Küstenmühle“

Beschreibung der Situation

Der B-Plan schließt an bebaute Teile des Stadtgebietes an. Aktuell wird das denkmalgeschützte Ensemble als gastronomisches Ausflugziel genutzt. Aufgrund des weitläufigen Geländes mit attraktiven Angeboten wie Außenterrassen, Kleintierhaltung und Ökolandbau, wird der Ort für Feierlichkeiten gebucht.

Gemäß GLRP MM/R (LUNG 2007) wird für den Geltungsbereich eine geringe bis mittlere Schutzwürdigkeit des Landschaftsbildes ausgewiesen.

Laut „Landesweiter Analyse und Bewertung der Landschaftspotentiale“ (IWU 1994) zählt der Bebauungsplan zum Landschaftsbildraum „Flächen östlich Rostocks“, deren Schutzwürdigkeit von gering bis mittel eingestuft wird (https://www.umweltkarten.mv-regierung.de/atlas/script/index.php). Kennzeichnend für den Landschaftsbildraum sind große, ausgeräumte Flächen östlich und nordöstlich Rostocks. Zahlreiche Gewerbeansiedlungen, Industrieanlagen, Verkehrs- und Leitungstrassen prägen das Gebiet. Nur noch in wenigen Bereichen sind ursprüngliche Landschaftselemente anzutreffen. Die Stadtsilhouette Rostocks ist weithin präsent.

Die Autobahn verläuft an der südlichen Plangebietsgrenze und die Landesstraße L 22 in Richtung Graal Müritz verläuft westlich des Geltungsbereichs. Beide Verkehrsverbindungen sind akustisch wahrnehmbar. Der Lärmschutzwall trägt zwar zu einer verminderten Geräuschbelastung bei, dennoch ist mit der zukünftigen Nutzung eine Optimierung vorzusehen. Im Norden des B-Plans verläuft die 380 kV Freileitung, die eine visuelle Vorbelastung darstellt. Die Gittermasten sind weithin sichtbar.

Gemäß GLRP MM/R besitzt das Gebiet keine regionale Bedeutung für die Sicherung der Erholungsfunktion der Landschaft. Das denkmalgeschützte Ensemble ist erhalten und wird für Wohnzwecke und gastronomisch genutzt. Darüber hinaus ist der Geltungsbereich mit Siedlungsgehölzen durchgrünt. Darunter sind auch zahlreiche Obstbäume und wertvolle heimische Einzelgehölze. Durch den Charakter eines Haus- und Nutzgartens mit Rabatten, Beeten und der Kleintierhaltung wirkt der Standort als Kleinod in einem industriell und von Verkehrslinien umgebenden Gebiet. Mit dem Erhalt der Grünstrukturen wirkt das Plangebiet trotz der Nutzung bedingt naturnah.

Bewertung der Umweltauswirkungen und Ableitung von Festsetzungsmöglichkeiten

Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Entwicklung und orientiert sich an den bestehenden Baustrukturen. Das landschafts- und Ortsbild wird sich durch die Erweiterung der Nutzung nicht negativ verändern. Durch das denkmalgeschützte Ensemble haben sich neuen Baukörper unterzuordnen.

Bau- und betriebsbedingte Beeinträchtigungen auf das Schutzgut Landschafts- und Ortsbild sind nicht zu erwarten. Anlagenbedingte Wirkungen werden Maßnahmen zur Regulierung der Bauhöhe und der Bauart ausgeschlossen.

Die Beeinträchtigung des Landschafts- und Ortsbildes wird unter Berücksichtigung eingriffsminimierender Maßnahmen zur Einbindung in die Landschaft, der Durchgrünung und den Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung als gering eingestuft.

Im Ergebnis ist von einem geringen visuellen Gesamteindruck (Stufe 1) aufgrund der Vorbelastungen des Standortes durch überregionale Verkehrswege und die Hochspannungsleitung auszugehen. Durch die Nutzung als Gewerbegebiet, Parkplätzen und den Sondergebieten mit der Zweckbestimmung Wohnen, Gastronomie und integrative Werkstätten ist von einer erhöhten Verfremdung (Stufe 2) auszugehen.

Entsprechend der Matrix ergibt sich für das Schutzgut Landschafts- und Ortsbild eine geringe Beeinträchtigung.

Die ermittelten Auswirkungen werden als nicht erheblich im Sinne der Überwachungsvorschrift § 4c BauGB eingeschätzt.

Gemäß § 2 des Denkmalschutzgesetzes M-V (DSchG M-V) sind Denkmale nach Abs. 1 Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen, an deren Erhaltung und Nutzung ein öffentliches Interesse besteht, wenn die Sachen bedeutend für die Geschichte des Menschen, für Städte und Siedlungen oder für die Entwicklung der Arbeits- und Wirtschaftsbedingungen sind und für die Erhaltung und Nutzung künstlerische, wissenschaftliche, geschichtliche, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen.

(2) Baudenkmale sind Denkmale, die aus baulichen Anlagen oder Teilen baulicher Anlagen bestehen. Ebenso zu behandeln sind Garten-, Friedhofs- und Parkanlagen sowie andere von Menschen gestaltete Landschaftsteile, wenn sie die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllen. Historische Ausstattungsstücke sind wie Baudenkmale zu behandeln, sofern sie mit dem Baudenkmal eine Einheit von Denkmalwert bilden.

Die Stadt Rostock verfügt über zahlreiche Baudenkmale im innerstädtischen Bereich. Dazu gehören u. a. die weithin sichtbaren Kirchen, Parkanlagen, Wohnhäuser und die Stadtbefestigung.

Darüber hinaus ist außerhalb des Stadtkerns der Mühlenhof als Bestandteil des Geltungsbereichs mit der Windmühle, Speicher, Transformatorenhaus, Wirtschaftsgebäude und Müllerwohnhaus als Ensemble denkmalgeschützt.

Bodendenkmale sind nach aktuellem Kenntnisstand nicht bekannt.

In der Stellungnahme des Landesamtes für Kultur- und Denkmalpflege vom 25.06.2019 wurde darauf hingewiesen die historische Substanz mit dem charakteristischen Erscheinungsbild zu erhalten.

Aufgrund dieses Schreibens gab es am 02.10.2019 mit der Unteren Denkmalschutzbehörde einen Ortstermin und ein Protokoll zur Berücksichtigung von Hinweisen bei der Planung und der Einbindung der denkmalgeschützten Gebäude in das zukünftige Nutzungskonzept.

Die Mühle wurde um 1850 erbaut. Gemahlen wurde das Getreide der umliegenden Bauernhöfe. An die Windmühle selbst war eine Landwirtschaft von ca. 15 ha angeschlossen. Im heutigen Restaurant - ehemals Speicher- befanden sich Behälter für das fertige Mehl.

1937 erhielt die Windmühle einen Elektromotor, der den Antrieb auch bei ungünstigen Windverhältnissen gewährleistete. Das in diesem Zusammenhang erbaute Trafohäuschen neben der Windmühle steht heute ebenso wie die Windmühle, der ehemalige Speicher, die Wirtschaftsgebäude und das Müllerwohnhaus unter Denkmalschutz.

Bewertung der Umweltauswirkungen und Ableitung von Festsetzungsmöglichkeiten

Bei der Realisierung des B-Plans sind baudenkmalpflegerische Aspekte zu berücksichtigen. Die Gebäude werden seit 1992 nicht mehr zur landwirtschaftlichen Produktion genutzt. Verschiedene Konzepte waren angedacht und seit dem Jahr 2009 wird das denkmalgeschützte Ensemble des historischen Mühlenhofs Neu-Hinrichsdorf zum Betrieb von Einrichtungen genutzt, die als Hauptzweck die Integration behinderter und benachteiligter Menschen in unserer Gesellschaft haben.

Mit der Festsetzung von Baulinien für die Gebäude 1 bis 5 wird gewährleistet, dass der Charakter erhalten bleibt. Anbauten und Erweiterungen sollen die vorliegende typische Bauform nicht entstellen. Ausnahmen stellen nach Landesbauordnung erforderliche Erschließungsanlagen wie Aufzüge und Rettungswege dar. Die Gestaltung ist in jedem Fall mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen.

Gleichfalls werden die Höhen der zukünftigen baulichen Anlagen definiert (s. Tab. 23 und Abb.13).

Im Gewerbegebiet ist eine Oberkante der Gebäude mit 22,00 m ü. NHN zulässig.

Abb.13

Übersicht zur Höhe der Baukörper in den Sondergebieten (Quelle: Entwurf zum B-Plan)

Während des Ortstermins am 02.10.2019 wurden zum Umgang mit dem denkmalgeschützten Ensemble folgende Festlegungen getroffen:

• Die Terrasse am Speicher darf als Wintergarten in Glasbauweise ausgebildet werden.
• Dem Ausbau der Mühle mit Fenstern in den Dachflächen wird zugestimmt. Die Erschließung soll aus Richtung Osten erfolgen. Die Vorderansicht der Mühle ist zu erhalten.
• Am Haupthaus (Speicher) ist im Osten ein Anbau vorgesehen. Hier soll sich zukünftig die Küche befinden. Der Anbau soll dem Haupthaus untergeordnet sein, d. h. in der Front zurückgesetzt und in eingeschossiger Bauweise mit Orientierung der Höhe an der Traufe des Haupthauses. Der Übergang zwischen beiden Gebäuden kann durch eine Verbindung aus Glas hergestellt werden.
• Für das geplante Hotel nördlich der Mühle ist eine Firsthöhe von 23 m ü. NHN bindend, so dass das historische Ensemble Mühle und Speicher als selbstständige Gebäude erkennbar sind.
• Das Trafohaus ist im Bestand zu erhalten.
• Zwischen Müllerwohnhaus und Wirtschaftsgebäude ist ein Verbindungsbau vorgesehen. Der Altbestand ist in seiner Form zu erhalten. Verbindungen sind durch Glasbauten möglich.
• Das im Norden des Müllerwohnhauses geplante Gebäude soll sich in Art und Maß am gegenüberliegenden Bestand orientieren. Ziel soll es sein eine Art 3-Seiten Hof zu schaffen, wie es aus alten Karten hervorgeht.
• Die neuen Gebäude dürfen den Bestand nicht überragen.
• Für das Gewerbegebiet ist die Höhe auf 22 m ü. NHN zu beschränken.
• Das alte Kopfsteinpflaster ist charakteristisch für die Anlage und soll erhalten werden.

In § 6 des DSchG M-V wird die Erhaltungspflicht geregelt. Die Eigentümer, Besitzer und Unterhaltungspflichtige von Denkmalen sind verpflichtet, diese im Rahmen des Zumutbaren denkmalgerecht instand zu setzen, zu erhalten und pfleglich zu behandeln. Darüber hinaus regelt der § 7 des Gesetzes die genehmigungspflichtigen Maßnahmen.

Bodendenkmale sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht bekannt. Wenn bei Erdarbeiten dennoch Bodendenkmale oder auffällige Bodenverfärbungen entdeckt werden, sind diese gemäß § 11 Abs. 1 DSchG M-V der unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen und der Fund und die Fundstelle bis zum Eintreffen eines Mitarbeiters oder Beauftragten des Landesamtes für Kultur und Denkmalpflege in unverändertem Zustand zu erhalten. Die Anzeigepflicht besteht für den Entdecker, den Leiter der Arbeiten, den Grundeigentümer sowie zufällige Zeugen, die den Wert des Fundes erkennen. Die Verpflichtung erlischt fünf Werktage nach Zugang der Anzeige, bei schriftlicher Anzeige spätestens nach einer Woche. Die untere Denkmalschutzbehörde kann die Frist im Rahmen des Zumutbaren verlängern, wenn die sachgerechte Untersuchung oder die Bergung des Denkmals dies erfordert (§11 Abs.3 DSchG M-V).

Im Ergebnis ist von einer hohen denkmalpflegerischen Relevanz (Stufe 3) aufgrund der Lage und direkten Beanspruchung der denkmalgeschützten Gebäude auszugehen. Durch die bisherige Nutzung und den getroffenen Festsetzungen ist von einem geringen Werteverlust (Stufe 1) auszugehen.

Entsprechend der Matrix ergibt sich für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter eine mittlere Beeinträchtigung.

Die ermittelten Auswirkungen werden als nicht erheblich im Sinne der Überwachungsvorschrift § 4c BauGB eingeschätzt.

Die Wechselwirkungen/-beziehungen stellen die Wirkungszusammenhänge zwischen den einzelnen Schutzgütern dar. Durch das Vorhaben können direkte und indirekte Wirkungen ausgehen. Mit dem Vorhaben sind beispielsweise Versiegelungen verbunden, die gleichfalls Auswirkungen auf das natürliche Bodengefüge haben sowie auf das Grundwasser. Mit der Versieglung bisher offener Bodenbereiche kommt es zu einer Einschränkung der Speicher-, Filter- und Puffereigenschaften des Bodens sowie zu einem teilweisen Verlust der Lebensraumfunktion. Durch die zusätzliche Versiegelung von Bodenflächen für die Gebäude und die Erschließung innerhalb des Bebauungsplangebietes kommt es zu einem Verlust von Versickerungsflächen, die zu einer Grundwasserneubildung beitragen. Diese versiegelten Flächen gehen für eine weitere Bodenentwicklung dauerhaft verloren.

Zu berücksichtigen ist die bisherige Nutzung als Standort für Gewerbe, Gastronomie und integrative Werkstätten. Das Gebiet ist anthropogen geprägt und es kommen daher typische Biotope des Siedlungsraumes vor. Zusammen mit der Überbauung der Flächen kommt es neben einem Verlust bisher offener Bodenflächen auch zu einer Beeinträchtigung von möglichen faunistischen Wechselbeziehungen. Es sind Gehölzfällungen geplant und es kommt zu einem Verlust von Ruderalfluren als Lebensraum.