Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 16.So.197 für das Sondergebiet „Küstenmühle“

Das Plangebiet nördlich der Bundesautobahn BAB A19 und östlich der Hinrichsdorfer Straße liegt im Außenbereich der Hanse- und Universitätsstadt Rostock.

Im Plangebiet befindet sich das historische Gebäudeensemble des Mühlenhofs Neu-Hinrichsdorf mit Windmühle und Trafohäuschen, Speicher, Müllerwohnhaus und Wirtschaftsgebäuden des ehemaligen Mühlenhofs. Der Mühlenhof steht unter Denkmalschutz.

Die Freiflächen um die Bestandsgebäude sind teilweise befestigt. Die Hofbereiche zwischen den Gebäuden weisen historisches Kopfsteinpflaster auf, das für das charakteristische Erscheinungsbild des Mühlenhofs wichtig und deshalb zu erhalten ist.

In der Nähe der Mühle befinden sich kleine Tiergehege. An den Wintergarten des Restaurants im ehemaligen Speicher schließt sich nach Westen ein großzügiger Außenbereich für die Nutzung im Sommer an.

Im nördlichen Teil des Plangebiets gibt es eine große Parkplatzfläche, die teilweise befestigt ist. Die übrigen Flächen sind unbefestigte Frei- bzw. Brachflächen. Im Süden des Plangebiets befindet sich ein großes Gewächshaus.

Das Gelände steigt von Norden nach Süden um ca. 3 m an. Im Süden verläuft entlang der Autobahn ein etwa 2 m hoher Wall.

Das Plangebiet ist durch Verkehrslärm ausgehend von der Autobahn BAB A19 und der Hinrichsdorfer Straße stark beeinträchtigt. Gemäß Lärmaktionsplan der Hanse- und Universitätsstadt Rostock ist der Standort ein Lärmbrennpunkt, d.h. die Belastung durch Verkehrslärm ist besonders hoch. In der Stellungnahme des Landesamtes für Straßenbau und Verkehr vom 25.06.2019 wird klargestellt, dass gegen den Baulastträger der BAB A19 keine Ansprüche auf Grund der Lärmbelastung durch den Verkehr geltend gemacht werden können.

Im ehemaligen Müllerwohnhaus und dem benachbarten Wirtschaftsgebäude auf Flurstück 53/2 sind Menschen untergebracht, die eine Bedürftigkeit nach Hilfe im Sinne des SGB IIX und XII haben. Hierbei handelt es sich um unbegleitete minderjährige Flüchtlinge sowie volljährige inländische Mitmenschen. Die konzeptionelle Ausrichtung der Unterbringung erfolgte mit Genehmigung des Sozialamtes der Hansestadt Rostock sowie des Kommunalen Sozialverbandes M-V und in Kombination mit Tätigkeiten der Bewohner am Standort. Die jungen Menschen besuchen je nach Alter umliegende Schulen bzw. Berufsschulen oder arbeiten in der standorteigenen Bio-Gärtnerei bzw. Tischlerei.

Das Amt für Schule und Sport der Hanse- und Universitätsstadt Rostock stellt in seiner Stellungnahme vom 20.06.2019 fest, dass die vorhandenen Angebote zur Beschulung für derzeit 10 Schulpflichtige im Objekt Küstenmühle ausreichend vorhanden sind. Aussagen zu möglicher Beschulung eines zusätzlichen Schüleraufkommens bei Erweiterung der Platzkapazitäten der Küstenmühle ist erst bei Konkretisierung entsprechender Angaben möglich.

Das Restaurant der Küstenmühle im ehemaligen Speicher bietet einen preiswerten Mittagstisch in anspruchsvoll gestaltetem Ambiente und am Sonntag einen ausgiebigen Brunch. Der große Saal der Küstenmühle kann für Seminar- und Vertragsveranstaltungen, Empfänge, Konzerte und auch private Feiern gemietet werden.

Ein Altlastenverdacht ist aus ehemaligen und jetzigen Nutzungen nicht bekannt. Die Belastung mit alten Kampfmitteln kann nicht ausgeschlossen werden. Vor jeglicher Bautätigkeit ist eine genaue Untersuchung vorzunehmen.

Soziale Infrastruktur

Die geplante Nutzung zur Unterbringung und Unterstützung von Menschen, die eine Bedürftigkeit nach Hilfe im Sinne des SGB IIX und XII haben, ist Teil der sozialen Infrastruktur in der Hanse- und Universitätsstadt Rostock. Ein zusätzlicher Bedarf an die soziale Infrastruktur im Plangebiet entsteht aus den geplanten Nutzungen (Gewerbe, Gastronomie etc.) nicht.

Verkehrliche Infrastruktur

Das Plangebiet ist von der Straße Neu-Hinrichsdorf öffentlich erschlossen und mit dem PKW gut erreichbar. Zwei Stadtbuslinien verkehren auf der Hinrichsdorfer Straße, so dass mindestens ein Stundentakt im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) besteht und die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln gegeben ist.

Stadttechnische Infrastruktur

Die stadttechnische Erschließung der jetzigen Nutzungen ist gesichert. Alle Gebäude verfügen über Anschlüsse an das Trink- und Schmutzwassernetz, an das Strom- und Gasnetz sowie das Telekommunikationsnetz.

Die vorgesehenen Nutzungen, für die mit dem Bebauungsplan das Baurecht geschaffen wird, stellen einen Mehrbedarf hinsichtlich der stadttechnischen Infrastruktur dar. Im Verfahren ist zu prüfen, inwiefern die vorhandenen Netze den Mehrbedarf abdecken können bzw. wo ausgebaut werden muss, insbesondere auch hinsichtlich der ausreichenden Bereitstellung von Löschwasser.

Ein Anschluss an die Fernwärmeversorgung ist nicht vorhanden. Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Fernwärmevorranggebiets, in dem gemäß der Satzung über die öffentliche Versorgung mit Fernwärme in der Hanse- und Universitätsstadt Rostock sowohl das Recht als auch die Pflicht zum Anschluss besteht.

Über das Plangebiet verlaufen zu berücksichtigende Hauptversorgungsleitungen.

Der Parkplatz im Norden wird von einer Hochspannungsleitung (380-kV-Rostock-Bentwisch 545/546 von Mast 8-10) überquert. Der von Bebauung freizuhaltende Bereich (Freileitungsschutzstreifen) hat eine Breite von 35,5 m. Für den Freileitungsschutzstreifen ist in den Grundbüchern eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Entsprechend dieser Dienstbarkeit dürfen u.a. keine baulichen oder sonstigen Anlagen im Freileitungsschutzstreifen errichtet werden, die den ordnungsgemäßen Bestand und Betrieb der Hochspannungsfreileitung beeinträchtigen oder gefährden. Gebäude mit Aufenthaltsräumen haben zusätzlich einen so großen Abstand zur Trasse einzuhalten, dass die Grenzwerte für elektrische und magnetische Felder entsprechend der Vorgaben aus dem Immissionsschutz eingehalten werden. Grundlage dafür ist die 26. BImSchV¹ zum Bundesimmissionsschutzgesetz.

Die Nordwasser GmbH weist in ihrer Stellungnahme vom 04.07.2019 auf die im östlichen und nördlichen Plangebiet verlaufende Haupttransportleitung DN 800 GGG, zwei Schmutzwasserdruckrohrleitungen DN 400 GFK und ein Schmutzwassersammler DN 600 Stz hin. Der 10 m breite Schutzstreifen wurde bereits in die Planzeichnung nachrichtlich übernommen. Der Bereich des Schutzstreifens, der sich innerhalb des Baugebiets SOGK und der Fläche für Landwirtschaft liegt, ist mit dem Planzeichen 15.8 der Planzeichenverordnung (Umgrenzung der Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind) gekennzeichnet.

In der Stellungnahme der Nordwasser GmbH wird auf folgende Sicherheitsbestimmungen hingewiesen:

• Planungen von Vorhaben und die Durchführung von Maßnahmen, sofern sie den Schutzstreifen der Hauptleitung rangieren, sind der Nordwasser GmbH frühzeitig anhand von detaillierten Planunterlagen zwecks Prüfung und Stellungnahme anzuzeigen;
• Kanalschächte und Schachtbauwerke sind außerhalb des Schutzstreifens anzuordnen;
• Bodenabtrag bzw. -auftrag ist nur bis zu einer verbleibenden Gesamtüberdeckung der Leitung von mindestens 1,0 m bis höchstens 1,5 m erlaubt;
• Baustelleinrichtungen oder das Lagern von Bauelementen sind im Leitungsschutzstreifen nicht gestattet.
• Dem Überfahren der Hauptleitung mit Baufahrzeugen bei unbefestigter Oberfläche in Längs- bzw. Querrichtung können wir nur nach erfolgten druckverteilenden Maßnahmen -wie Auslegen von Baggermatratzen oder dergleichen- zustimmen.
• Weitergehende Sicherungs- und/bzw. Anpassungsmaßnahmen, die erst an Ort und Stelle geklärt werden können, behalten wir uns ausdrücklich vor.
• Die Bedienbarkeit und bei Notwendigkeit die Anfahrbarkeit der vorhandenen Armaturen muss zu jeder Zeit gewährleistet sein.
• Baumpflanzungen sowie der Anpflanzung von Gehölzen stimmen wir innerhalb des Schutzstreifens nicht zu.
• Die Lage, die Überdeckung, der Verlauf der Anlagen und der Schutzstreifen müssen durch die Nordwasser GmbH vorr Ort bestätigt werden.