Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 16.So.197 für das Sondergebiet „Küstenmühle“

Angrenzend an den bestehenden Parkplatz wird das Baugebiet 1 (GEe) als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Gemäß § 8 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben mit folgenden allgemein zulässigen Nutzungen (§ 8 (2) BauNVO):

1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,

3. Tankstellen,

4. Anlagen für sportliche Zwecke.


Gemäß § 8 Abs. (3) können folgende Nutzungen ausnahmsweise zugelassen werden:

1. Wohnungen für Aufsichts-und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, 

2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, 

3. Vergnügungsstätten. 


In Anwendung von § 1 Abs. (5) BauNVO werden von den vorgenannten allgemein zulässigen Nutzungen Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke für das eingeschränkte Gewerbegebiet ausgeschlossen und als unzulässig festgesetzt. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets bleibt dennoch gewahrt.

In Anwendung von § 1 Abs. (6) BauNVO werden Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke und Vergnügungsstätten nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Ferienwohnungen, die nach §13a BauNVO zu den nicht störenden Gewerbebetrieben gehören, sind im eingeschränkten Gewerbegebiet nicht zulässig.

textliche Festsetzung:

Geplant ist, wie in den Sonstigen Sondergebieten des Plangebiets, den Fokus auf integrative Arbeit, zu richten. Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke bieten dafür kaum Möglichkeiten. Hinzu kommt, dass diese Anlagen in unmittelbarer Nachbarschaft zum Sonstigen Sondergebiet zu Konflikten führen können. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets bleibt auch bei Ausschluss von Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke gewahrt.

Das eingeschränkte Gewerbegebiet ist mit einer überbaubaren Grundfläche von ca. 1.235 m2 relativ klein. Die Ansiedlung der gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) im Gewerbegebiet kann dazu führen, dass der Gebietscharakter nicht gewahrt bleibt. In Anwendung von § 1 Abs. (6) BauNVO werden die vorgenannten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplans, d.h., sie sind hier nicht zulässig. Diese Nutzungen können hier städtebaulich nicht eingeordnet werden.

In der Schallimmissionsprognose zum Bebauungsplan wurde das mögliche Konfliktpotential zwischen dem festzusetzenden Gewerbegebiet und den südlich angrenzenden schutzbedürftigen Nutzungen in den Sondergebieten untersucht. Es kann geschlussfolgert werden, dass sich für die im festgesetzten Gewerbegebiet zulässigen gewerblichen Nutzungen Einschränkungen hinsichtlich der nächtlichen Nutzungen (siehe Kapitel 3.8 Immissionsschutz) auf Grund der Nähe zu Übernachtungsräumen in den Sondergebieten SOGK und SOIW ergeben.

Eins der wesentlichen Ziele der Planung ist die Festsetzung eines Sonstigen Sondergebietes, um die Nutzungen Gastronomie, Werkstätten und Wohnen für Menschen mit besonderem Betreuungsbedarf zu kombinieren. Ein Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO kann nur festgesetzt werden, wenn es nach seiner Zweckbestimmung einen Gebietscharakter aufweist, der sich von dem jeweiligen Gebietscharakter der Baugebiete
nach den §§ 2-10 BauNVO wesentlich unterscheidet. Die Überlegung, im Plangebiet ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festzusetzen, wurde verworfen. Die angestrebte Mischung der Nutzungen Gastronomie, Werkstätten und Wohnen für Menschen mit besonderem Betreuungsbedarf ließe sich zwar in einem Mischgebiet realisieren, aber die allgemein zulässige Wohnnutzung in Mischgebieten kann den beabsichtigten Fokus auf das betreute Wohnen nicht gewährleisten.

Die Baugebiete 2 und 3 werden deshalb gemäß § 11 BauNVO als Sonstige Sondergebiete festgesetzt und im Folgenden erläutert.