Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 16.So.197 für das Sondergebiet „Küstenmühle“

In Anwendung von § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB wird im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt, um so die beabsichtigte Nutzungsdichte zu regeln. Gemäß § 16 Abs.3 BauNVO sind Grundflächenzahl oder Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen sowie die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe der baulichen Anlagen für jedes Baugebiet festzusetzen.

Damit wird nicht nur Einfluss auf die städtebauliche Ordnung genommen, sondern es lassen sich auch die Auswirkungen der Planung, wie z.B. Flächenversiegelung und Oberflächenwasserversickerung quantitativ beurteilen.

Die Grundflächenzahl wird in § 19 BauNVO definiert. Sie bestimmt, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche i.S.d. § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind. In § 19 Abs. 4 BauNVO ist definiert, wie die Grundfläche zu ermitteln ist.

Im eingeschränkten Gewerbegebiet orientiert sich die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,8 an der in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenze für Gewerbegebiete. Das gewährleistet die größtmögliche Flexibilität für die spätere Umsetzung.

In den beiden Sonstigen Sondergebieten sind bereits eine Reihe von Gebäuden sowie versiegelten Flächen vorhanden. Es wurden die bereits vorhandene Überbauung und Versiegelung und die mit der Planung maximal mögliche zusätzliche Überbauung im Detail ermittelt. Im Ergebnis konnte festgestellt werden, dass eine Grundflächenzahl von 0,8, wie sie in § 19 Abs. 4 BauNVO für Sondergebiete definiert ist, nicht erreicht werden kann. Um den zu berücksichtigenden Eingriff und die zu erwartende zusätzliche Oberflächenwassermenge realistisch zu berücksichtigen wurden die Grundflächenzahlen für das Sondergebiet SOGK mit 0,7 und für das Sondergebiet SOIW mit 0,6 festgesetzt.

Eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl, wie sie in § 19 Abs.4 Satz 2 BauNVO als zulässig definiert ist, wird mit der textlichen Festsetzung 1.6 ausgeschlossen:

Die zulässige Gebäudehöhe für die neue Bebauung ist in den Nutzungsschablonen der Planzeichnung als Oberkante der Gebäude in Meter über NHN festgesetzt. Die vorhandenen Geländehöhen in Meter über NHN können der Kartengrundlage entnommen werden. Zur Orientierung sind beispielhaft in den Baufenstern Höhenangaben vergrößert dargestellt.

Unter Berücksichtigung der Schallimmissionsprognose, die die Mindesthöhe des Lärmschutzwalls so festlegt, dass die Traufhöhen der Gebäude maximal so hoch sind wie die Krone des Walls und damit zulässige Aufenthalts- und Übernachtungsräume durch den Lärmschutzwall gegenüber dem Verkehrslärm abgeschirmt werden, wird die maximale Traufhöhe festgesetzt. Die Traufhöhe wird in Hinweis E als äußerer Schnittpunkt der aufgehenden Wand mit der Dachhaut definiert. Die Traufhöhe entspricht damit der maximalen Höhe der obersten Geschossdecke. Da Aufenthaltsräume im Dachgeschoss auf Grund der festgesetzten Höhe der Gebäude nicht möglich sind, ist sichergestellt, dass alle Aufenthaltsräume durch den Lärmschutzwall vom Verkehrslärm abgeschirmt werden.

Die festgesetzten Gebäude- und Traufhöhen in den Sonstigen Sondergebieten (SOGK und SOIW) haben das Grundanliegen, dass das denkmalgeschützte Gebäudeensemble nicht überragt und auch nach Umsetzung der Planung dominant bleibt. Für die neue Bebauung wird die Oberkante der Gebäude mit 23 m und die Traufhöhe mit 20,20 m über NHN festgesetzt. Es sind Gebäudehöhen von ca. 8,50 m und damit zwei Vollgeschosse realisierbar.

Für die mit einer Baulinie versehenen und unter Denkmalschutz stehenden Bestandsgebäude werden die vorhandenen First- und Traufhöhen (Stand Vermessung vom 22.05.2018) als die maximal zulässigen Höhen festgesetzt (Tabelle 1 ist Bestandteil der Planzeichnung):

Bei einer zulässigen Oberkante von 22 m über NHN in Abhängigkeit vom Gelände sind Gebäudehöhen von ca. 8,00-8,50 m, d.h. 2 Vollgeschosse realisierbar. Eine maximale Traufhöhe wird hier nicht festgesetzt.

Mit der festgesetzten Gebäudehöhe sind Brüstungshöhen von über 8 m über Gelände ausgeschlossen. Damit entfällt für die Sicherstellung des 2. Rettungsweges die Notwendigkeit von Aufstell- und Bewegungsflächen für Hubrettungsfahrzeuge der Feuerwehr.

Das Plangebiet wird im Norden von einer Hochspannungsleitung (380 kV, Rostock-Bentwisch 545/546 von Mast 8-10) überquert. Der Übertragungsnetzbetreiber 50Hertz Transmission GmbH teilt in seiner Stellungnahme vom 21.06.2019 mit, dass beidseitig der Trassenachse in einem Abstand von 50 m ein Freileitungsbereich zu beachten ist. Innerhalb des Freileitungsbereichs befindet sich der Freileitungsschutzstreifen von 35,5 m beidseitig der Trassenachse, in welchem ein beschränktes Bau- und Einwirkungsverbot mit Nutzungs- und Höhenbeschränkungen für Dritte besteht.

Für den Freileitungsschutzstreifen ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Leitungsrecht in Abt. II, Lasten und Beschränkungen) im Grundbuch eingetragen. Entsprechend dieser Dienstbarkeit dürfen u.a. keine baulichen oder sonstigen Anlagen im Freileitungsschutzstreifen errichtet werden, die den ordnungsgemäßen Bestand und Betrieb der Hochspannungsfreileitung beeinträchtigen oder gefährden.

Es wurde folgender Hinweis in den Teil B der Satzung aufgenommen:

Das Amt für Umwelt- und Klimaschutz stellt in seiner Stellungnahme vom 28.06.2019 fest, dass der nördliche Teil des eingeschränkten Gewerbegebiets (GEe) in eine Senke mit mittlerer hydrologischer Gefährdung ragt. Das kann der Starkregenmodellierung, die im Zusammenhang mit dem Integrierten Entwässerungskonzept (INTEK) für die Hanse- und Universitätsstadt Rostock erarbeitet wurde, entnommen werden.

Die angesprochene Senke erstreckt sich weit über den Plangeltungsbereich des Bebauungsplans hinaus bis an die Hinrichsdorfer Straße im Westen, die Straße Neu Hinrichsdorf im Norden und die Gemarkungsgrenze im Osten. Um Überflutungsschäden in Folge von Starkniederschlägen zu vermeiden, wird in der Stellungnahme eine angepasste Bauweise (Bauvorsorge) empfohlen. Der Empfehlung folgend, wird mit der textlichen Festsetzung 1.5 das Anheben des Geländeniveaus auf eine maximale Höhe für zulässig erklärt:

Das eingeschränkte Gewerbegebiet GEe weist in der Vermessung vom 22.05.2018 bestehende Geländehöhen zwischen 13,40 m ü NHN und 14,12 m ü NHN auf. Mit der textlichen Festsetzung 1.5 sind Aufschüttungen von maximal 60 cm möglich.

Für das eingeschränkte Gewerbegebiet wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. In der textlichen Festsetzung 2.1 wird konkretisiert, dass Gebäudelängen von mehr als 50 m zulässig sind. Damit ist ausreichend Spielraum für die Bedürfnisse der künftigen Gewerbenutzung gegeben.

Im übrigen Plangebiet ist eine lockere Bebauung beabsichtigt. Für die Sonstigen Sondergebiete (SOGK und SOIW) wird die offene Bauweise festgesetzt, die in § 22 Abs(2) BauNVO definiert ist. Gebäude müssen demnach mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden und dürfen eine Länge von 50 m nicht überschreiten. Die Vorschrift zur maximalen Länge des Baukörpers begrenzt dessen Ausdehnung entlang der Verkehrsfläche. Die Tiefe des Baukörpers und damit auch die Länge von möglichen Seitenflügeln wird vom landesrechtlichen Abstandsflächenrecht und der zulässigen Grundflächenzahl bestimmt.

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen, teilweise auch Baulinien definiert. Baugrenzen legen die maximal mögliche Ausdehnung von Gebäuden fest, sie dürfen nicht überschritten werden. Eine geringfügige Überschreitung kann u.U. zugelassen werden.

Im Gegensatz zu Baugrenzen muss auf festgesetzten Baulinien gebaut werden. Die Festsetzung von Baulinien erfolgt im denkmalgeschützten Gebäudebestand, um einer Verfälschung der Gebäude durch Anbauten und Erweiterungen vorzubeugen. Um bei Umbau der Gebäude nach Landesbauordnung erforderliche Erschließungsanlagen realisieren zu können, wird auf Grundlage von § 23 Abs.2 Satz 3 BauNVO mit der textlichen Festsetzung 2.2 das ausnahmsweise Überschreiten der Baulinie für entsprechende Anbauten zugelassen. Die Gestaltung ist mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen.