Planungsdokumente: VB6 *Ferienpark Gutsanlage Tüzen*

Das Plangebiet war ursprünglich ein Haustierrassenpark und liegt zwischen der Ortslage Passee und dem Ortsteil Tüzen. Die Fläche wurde zunächst von der Gemeinde Passee betrieben und 2006 an den sozialen Träger GGP übergeben, bevor der Parkbetrieb 2008 eingestellt wurde. Seit 2018 ist die VOSS Grundbesitz GmbH, ein Unternehmen im Firmenverbund der VOSS GmbH, Eigentümerin des Areals. Die Gesamtfläche grenzt im Norden an die „Dorfstraße“, im Westen an den Ortsteil Tüzen, im Osten an ein kleines Waldgebiet sowie Ackerflächen und im Süden an einen Kiestagebau. Ein markantes Merkmal des Geländes ist der Lünenberg, die höchste Erhebung im Landkreis Nordwestmecklenburg mit 118 m ü. NHN. Auf dem Areal befindet sich zudem ein Teich, der durch die Betreiber des ehemaligen Haustierrassenparks angelegt wurde. Aufgrund der vermehrten Dürreperioden ist dieser Teich jedoch nahezu ausgetrocknet. Um den Erhalt des Gewässers langfristig zu sichern, sind Sanierungsmaßnahmen geplant, bei denen Regenwasser von umliegenden Flächen gesammelt, gereinigt

und dem Teich zugeführt werden soll, um einem weiteren Austrocknen entgegenzuwirken.

Das Vorhabensgebiet erstreckt sich über eine Fläche von ca. 11,4 ha. Bei der Anreise mit dem Rad kann das Fahrrad oder E-Bike im Bike-Port geparkt, ggf. geladen, repariert werden oder auch ein Rad für die Dauer des Aufenthalts geliehen werden. Tagesgäste, die mit dem PKW anreisen finden auf einem der ca. 130 Parkplätze in einem der PV-Carports Platz.

Der ca.2.000 m² große Schaustall empfängt die Tagesgäste mit einem großzügigen Eingangs-, Service- und Shopbereich. In der oberen Etage ist zusätzlich ein Eventbereich geplant. Die große Holzscheune mit einer Fläche von ca. 1.700 m² lädt zum ganzjährigen Spielen, Toben, Genießen und Events besuchen, ein. Im ehemaligen Gutshaus soll ein Restaurant mit Innen- und Außenbereich angesiedelt werden.

Im natürlich begrünten östlichen Teil des Geltungsbereiches findet man das Areal mit Caravan Stellplätzen in ganz unterschiedlichen Qualitäten von „Natürlich“ bis „Wellness“ mit privater Sauna und eigenem Jacuzzi oder um auf der Wiesenfläche das eigene Zelt aufzuschlagen. Klettern, Bouldern und seine Grenzen testen können die Gäste an der 12 m hohen Kletterwand und an bis zu 4 m hohen Boulderwänden in der Aktiv- Area, in der mehr als 20 Sportarten auf jedem Level von Einsteiger bis Sportprofi betrieben werden können. Abwechslungsreiche Outdoorspielplätze befinden sich im gesamten Parkgelände.

Ausführlich wird das Vorhaben in der Anlage Vorhabens-Konzept in Verbindung mit dem Vorhabenplan und dem Erschließungsplan sowie über die Unterlagen zu den Hochbauplanungen beschrieben.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6 *Ferienpark Gutsanlage Tüzen* schafft innerhalb seines Geltungsbereiches die planungsrechtliche Voraussetzung für die Entwicklung eines Ferienparks mit touristischer Ausrichtung, als sonstiges Sondergebiet „Freizeit- und Erlebnispark“.

Art der baulichen Nutzung

Der Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6 *Ferienpark Gutsanlage Tüzen* wird in Festlegung der zukünftigen Nutzung als ein sonstiges Sondergebiet nach § 11 Abs. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Freizeit- und Erlebnispark“ festgesetzt.

Das sonstige Sondergebiet dient vorwiegend der Unterbringung von Anlagen und Einrichtungen für den Betrieb eines Ferien-, Erlebnis- und Freizeitparks.

Innerhalb der Sonstigen Sondergebiete SO1 und SO2 sind folgende Nutzungen zulässig:

- Anlagen für sportliche und kulturelle Zwecke (indoor und outdoor),

- Ferien- und Gästehäuser,

- Gebäude und Anlagen für Seminar- und Tagungsveranstaltungen,

- Gebäude und Anlagen für Ausstellungen und Messen,

- Bereiche für temporäre Freiluftveranstaltungen,

- Gebäude und Anlagen für Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Entsorgung (Abwasser, Niederschlagswasser),

- mit der Zweckbestimmung funktional verbundene zentrale Einrichtungen der Infrastruktur

(z. B. Verwaltung, Information, Service, Werkstatt, Sanitäranlagen),

- dem Gebiet dienende Schank und Speisewirtschaften,

- Verkaufsstände und Läden mit freizeitparkbezogenen Sortimenten,

- Wohnungen für Dienst-, Aufsichts- und / oder Bereitschaftspersonal,

- notwendige Stellplätze für Pkw, Busse und Fahrräder

- Stellplätze für Wohnmobile, Caravane und Zelte sowie die notwendigen Zufahrten und Wege.

SO3

Innerhalb des Sonstigen Sondergebietes SO3 sind folgende Nutzungen zulässig:

Mobilitätshub mit

- Stellplätzen (auch überdacht) für Fahrräder und fahrradähnliche Fahrzeuge, E-Scooter

- Servicestation für Reparatur und Versorgung

- E-Ladestationen der zulässigen Fahrzeuge

Ausgeschlossen sind PKW, LKW, Busse.

SO4

Innerhalb des Sonstigen Sondergebietes SO4 sind folgende Nutzungen zulässig:

- Gebäude und Anlagen die der Unterhaltung und Pflege des Freizeit- und Erlebnisparks dienen

- Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Entsorgung (Abwasser, Niederschlagswasser),

- notwendige Stellplätze für Pkw, Busse, Fahrräder und Maschinen des Betriebshofes zur Unterhaltung und Pflege des Freizeit- und Erlebnisparks

Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB handelt, sind im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.

Maß der baulichen Nutzung und Baugrenze

Für das Maß der baulichen Nutzung werden die Grundflächen für die einzelnen Bereiche SO1 bis SO4 in der Planzeichnung festgesetzt.

Für den Bereich SO1, der vorrangig den Altbestand der baulichen Anlagen beinhaltet, wird eine Grundfläche von 10.000 m² festgesetzt

Für den Bereich SO2, der vor allem den Campingplatz, Stellplätze für Wohnmobile, Freizeit- und Erholungsbereiche sowie weitere Übernachtungsmöglichkeiten beherbergen soll und stark durchgrünt ist, wird eine Grundfläche von 8.000 m² festgesetzt. Im Bereich SO3 Mobilitätshub wird aufgrund der nutzbaren Fläche die Grundfläche mit 450 m² und für den Bereich des Betriebshofes SO4 eine Grundfläche von 1.600 m² festgesetzt.

Als Grundlage für alle Grundflächenfestsetzungen dient der Vorhabenplan, dem die Flächen der unterschiedlichen Nutzungen entnommen wurden.

Die Baugrenzen werden in Ausrichtung zu den Geltungsbereichsgrenzen und den natürlich räumlichen Grenzen festgesetzt. Der Abstand der Baugrenze zu Nachbargrundstücken und zu landwirtschaftlichen Flächen bzw. zu festgesetzten Verkehrsflächen beträgt im SO1 und SO2 3,00 m. Aufgrund des baulichen Bestandes und um ihn vollständig innerhalb der Baugrenze zu fassen, beträgt der Abstand der Baugrenze zur Geltungsbereichsgrenze im SO3 2,00 m. Im Bereich Betriebshof SO4 wird aufgrund der geplanten Nutzung, Maschinen- und Gerätepark zur Pflege und Unterhaltung des Freizeit- und Erlebnisparks und dem direkten Anschluss an die Stellplatzanlage kein Abstand der Baugrenze zum Geltungsbereich festgesetzt. Eine offene Bauweise, in Anlehnung an den baulichen Bestand des ehemaligen Gutshofes, soll in allen Bereichen des Sondergebietes eingehalten werden.

Höhe baulicher Anlagen

Die Höhe der baulichen Anlagen in den einzelnen Bereichen des Freizeit- und Erlebnisparks werden entsprechend der geplanten Nutzung bzw. der zu erwartenden Umgestaltung und in Abstimmung mit den geplanten baulichen Anlagen im Bebauungsplan festgesetzt. Deshalb wird im SO1 die Höhe, entsprechend den bestehenden baulichen Anlagen, mit maximal 14,00 m, gemessen über der Geländehöhe festgesetzt. Die baulichen Anlagen sollen hier die Höhe der Bestandsanlagen nicht überschreiten. Die Festsetzungen der anderen Gebiete bleiben mit den festgesetzten Maximalhöhen mit 5,00 m, 7,00 m und 8,00 m deutlich unter den Festsetzungen für den Bestandsbereich. Damit verringert sich die zulässige Höhe in Richtung der freien Landschaft. Im Bereich SO2 wird damit auch gewährleistet, dass eine Überdeckung der baulichen Anlagen und Plätze mit Bäumen möglich ist und die baulichen Anlagen die Bäume nicht überragen. Als Bezugspunkt für die maximale Höhe wird die mittlere Oberkante der zu überbauenden Geländeoberfläche angenommen. Die bestehenden Geländehöhen sind in der Darstellung der Planzeichnung erhalten und sind Grundlage für die Höhenfestsetzungen. Eine Überschreitung durch technische Aufbauten ist bis zu 2,5 m zulässig.

Nebenanlagen und Stellplätze

In den gekennzeichneten Flächen für Stellplätze sollen in erster Linie die Stellplätze für Tagesbesucher zur Verfügung gestellt werden. Darüber hinaus sind im sonstigen Sondergebiet auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen

im Sinne des §12 und §14 BauNVO, die der Parknutzung dienen, z. B. auch Sitzgruppen, Bänke, Wege, zulässig. Weitere Stellplätze in den Sondergebieten sind notwendig vor allem für Personal und Übernachtungsgäste.

Werbeanlagen

In allen Sondergebieten sind Werbeanlagen als ortsfesten Einrichtungen, die der Ankündigung oder Anpreisung von Waren oder Dienstleistungen oder als Hinweis auf Gewerbe oder Beruf für die Stätte der Leistung als Eigenwerbung dienen, zulässig. Hierzu zählen u.a. Schilder, Fahnen, Beschriftungen, Bemalungen, Lichtwerbung, Schaukästen sowie für Zettel- und Bogenanschläge oder Lichtwerbung bestimmte Säulen, Tafeln oder Flächen (auch Flächen an Gebäuden). Dabei wird aufgrund des Artenschutzes bei Werbeträgern mit wechselnder Motivwahl der Motivwechsel eingeschränkt. Motivwechsel ist hierbei nur in der Zeit von 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr zulässig. Werbeanlagen werden in der Höhe auf max. 7,5 m begrenzt, um im Bereich der festgesetzten Höhen für die baulichen Anlagen zu bleiben und ein geschlossenes Bild für den gesamten Freizeit- und Erlebnispark einzuhalten.

Örtliche Bauvorschriften

Zum Schutz des Grundwassers wird die Festsetzung getroffen, dass die Verwendung von unbeschichteten Metalldachflächen nicht zulässig ist. Niederschlagswasser, welches von unbeschichteten kupfer-, zink-, oder bleigedeckten Dachflächen abfließt, gilt als belastet.